上周金科将旗下的商业中心分拆成商业管理公司和社区商业部，这多少透露出金科在自持商业运营中的野心。而社区商业被单独拎出来，足于体现了其独特的地位，部分房企对其的重视。而这种独特在这一次“抗疫”中也表现得淋漓尽致。
疫情期间其他商业体无法开门，倍感压力时，社区商业中的超市、便利店、水果店、药店、五金店等一直在坚守，且诸如理发店、洗车店、餐饮店也最先开始复工。不难看出，在这个非常规节点上，社区商业凭借其家门口的场景优势和感应优势，迎来高光时刻，得到前所未有的依赖。
但也不得不说，以往提到社区商业，多是高空置、人流少的印象，这次因为疫情带来的高度依赖能否延续，社区商业还存在哪些发展机遇，各家房企若能抓住绝佳的发展时机，未来值得想象。
一、社区商业有感应优势，流量又精准，具备发展免疫力
这次疫情之中，物业服务做得好的房企，日后必将成为项目的卖点。同样这波社区商业配套完备，业主生活便利的小区项目也将被业主口口相传，为项目赢得品牌溢价。除口碑之外，社区商业实实在在具备赚取真金白银的优势。
1、特殊时期，社区商业空间管理有弹性、位置有感应和场景优势
疫情下，居民生活、商业空间全被统一管理，很多商家无法营业。但社区商业如主题街或者底商属于开放式空间，空间管理相对具有弹性。比如一个大盒子，期间若发生一例确诊大多会全封锁，但社区底商即便发生一例，只把这个病例所在商铺封锁就好，波及范围小，所以很多社区商家依据家门口的位置优势和空间弹性优势能一直坚守，极大的减少了损失。
2、社区流量精准，便于捕获客户，营造社群
与一般的大盒子购物中心相比，社区商业的流量更为固定和精准。因为很多大盒子属于城市型、区域性或者综合型购物场所，需求分散，定位不易。但基于社区形成的商业，聚集的是同一类人，他们中的绝大多数拥有相似的收入和教育程度，消费口味大体一致，这些都利于社区商业集中定点触及获取客户。
而且可以利用这类集中精准的流量建立社群，比如亲子社群、宝妈社群、老奶奶广场舞社群等等，以此展开消费的可能性。
3、社区零售、线上零售迎来市场教育，其中线上配送是关键
总体而言，这一轮疫情，社区商业依托优越的地理位置，表现稍稍令人满意，但不可置否的是，社区商业同样强调到店情况，所以线上配送才是关键。但以往很多业主并不喜欢线上购物，在这一轮疫情的影响下的教育，线上购买生活物资如生鲜成为常态。
很多人认为这个选择只是特殊时期的特殊选择，但不能否认，有了这一次的使用经历，日后切入居民的需求更为便利。
二、社区商业要想迎来高光，房企要有以下转变
社区商业成为抗疫战场中的商业硬通货，有目共睹。且对比国外社区商业占比社会商业60%的份额，我们仅占30%，发展空间值得期待。但同时也必须正视目前国内社区商业发展现状，才能及时精准地捕获发展机会。
1、业态调整上，满足刚需菜篮子，迎合新宠健康业态
目前房企做社区商业的业态配比，一般来说餐饮比例最高，在35%-60%；生活配套类在15%-30%；儿童和零售为10%-20%。
但在这一波的疫情冲击下，餐饮、儿童业态备受打击，相反生活配套类业态如超市、便利店、药店、菜店、水果店等起到了保障居民生活的重要作用，可适当提升这一块的比重及服务能力；同时医疗、文化娱乐业态也有需求势头。
➤ 菜市场
华南海鲜市场最早成为疫情舆论中心地，目前来看可能这并非疫源地，但是市场的卫生问题、经营正规性问题暴露无遗，下一步一定是整治重点。菜市场是民生工程，政府一定会参与其中，不过若是房企做好这一块，想必不止为项目实现溢价，同时可能有政策优惠。
而在2017年底，香港置地和旭辉联合竞得了浦东新区的一块菜市场用地。2019年9月这座名为LCMart的菜市场正式开业。其中菜场品牌由香港置地和旭辉共同归拥有，场内物业由旭辉与瀚立商业成立的合资公司“旭环”共同运营。
场内除售卖新鲜蔬菜、水果、肉蛋类等日常厨房所需，同时提供生活配套服务如日用品、烘焙等，以及“共享厨房”公共空间。这些市集连通约13万方的LCM置汇旭辉广场商业综合体，为其提供生活配套。
➤ 社区超市
此前在电商的侵袭下，线下实体超市、便利店几乎迎来灭顶之灾。但在疫情中，这些商业店则成为收益大户。而这方面，房企早有动作。
比如保利若比邻社区商业开了自营品牌生鲜超市、社区MALL、鲜食便利店等。万科在2017年推出的“鱼羊市集”、“幸福街市”。其中前者属于一个新型菜市场综合体，内置生鲜、零食、理发、烘焙等业态。而后者就是一个社区菜市场，主打新鲜、种类丰富、价格合适。碧桂园打造了“凤凰优选”社区超市，覆盖粮油米面、生鲜、蔬菜、日用品等，让业主在家门口就能吃上新鲜蔬菜。
而这些超市在此次疫情中，很大程度上保障这些房企开发的小区居民的日常生活需求，完成了一批市场教育和客户沉淀。
其中前置仓+零售成为必须关注的商业模式，前置仓简直来说就是社区内有一个生鲜、水果、日常生活用品的小仓库，业主线上订货，商家线下配送，快捷到家，讲究的就是快。
但前置仓的经营对于数据运算能力、仓储调配能力极为看重，房企的参与方式一般为参与投资，比如去年7月，龙湖地产就参与了叮咚买菜的B轮融资。
➤ 社区医疗
这次肺炎，我们看到一个问题，大医院病床极度匮乏，某种程度上说明国内的三级诊疗形同虚设，如果有社区先做一轮的收治诊断，以免人员全部挤到大医院，加大交叉感染的风险。
而现实中社区医疗水平实在是很一般，很多时候只是个理疗保健的去处。所以一有点问题，居民还是往大医院跑，平时都时常爆满，更何况特殊时期。所以我们可以预测社区医疗水平的提升势在必行。
加上当代年轻人愈加注重养生，经历疫情，增强免疫力的诉求只会越来越强烈。第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪判断，除常规的“刚需”业态外，未来高端康养和医疗业态将迎来更大的发展“钱景”，它们也将成为社区商业的新宠。
他同时介绍：“在珠江新城等核心商圈，有不少社商项目陆续引进了一些高端康养品牌，目前来看，营业收入和客流情况均表现良好。”
➤ 社区书店
此次疫情之后，很多人猛然发现“不是工作需要我，而是我需要工作”，自我学习、自我充电成为一件很有必要的事情。
白天工作忙，下班后、周末是一个绝佳的学习时间，如果家门口的社区有一个能慰藉精神又能充电的地方显得很合时宜。而这种想法已经在日本落地，茑屋书店，便是一家位于日本中产阶级聚集社区的书店，包含书籍、杂志、音乐、电影、餐饮......多重业态，简称“书+X模式”，一天可以达到600万人民币的收入。
其经营理念的核心在于提供生活的解决方案，比如在一本料理书旁边是世界各地的可购买的食材；而在旅行书区的背后是个性化的旅游设计柜台。
而且其在不同的社区设计还很不一样，比如老人为主的社区，设计尽显温暖贴心，而在小孩多的社区，采用明亮的色彩装饰，搭配儿童活动中心等等。
➤ 社区餐饮仍有潜力，预制菜或是一个尝试
且不说这一轮疫情结束后，会迎来报复性消费，但是社区餐饮可联合生鲜零售店铺增添一些预制菜品类。比如西贝在疫情中，微信小程序“西贝甄选”中，不光售卖自有品牌的莜面鱼鱼、牛大骨、羊蝎子暖锅等预制菜，还售卖其他品牌产品，比如正大食品的鸡蛋。
西贝的尝试有了不错的效果。根据2 月 16 日的新闻报道：西贝通过企业微信，1 月份在线上添加了 3 万多名客户，如今全国天天 200 多家门店客户经理与 9
万多名顾客紧密毗连，并为顾客提供线上的送餐和食材订购服务。
2、经营思路上，无论什么样的业态，最终都要拥抱数字化
以往社区商业以线下为主，但是疫情限制了消费场景，无论是有消费习惯，还是没有，老人、年轻人通通转到线上交易，线下取货，这种线上渠道一般有两类：
一类是微信社群，主打社区团购，万物皆可团。目前主要是由相关品牌方在社区里找个业主做地推，做一些团购折扣，吸引业主线上下单，线下送货。
但是作为购物中心的运营方，可自己搭建平台，如商业与地产介绍，龙湖北京房山天街通过建立微信社群，为商户导流，同时协助引导和监督外卖平台。
另一种就是建立自己的线上平台，类似于每日优鲜、叮咚买菜这一类。比如保利社区商业产品线若比邻就是如此。
3、经营模式上，拥有商业的所有权才能统一规划
很多人表示，自己小区的商铺有一种 “脏乱差+low”的形象。而这些根源在于很多开发商住宅、商业开发完了，为了回流现金商铺都卖了，即便没有卖，后期经营由不懂商业运营的销售人员负责招商、物业公司负责运营。
他们多为利润导向的经营思路，缺乏统一规划，哪家租金给得高就引进来了。比如一个刚需项目小区，底商引进了好几家高档品茶、洋酒生意的商家，实际经营中，这种需求几乎空档，因而造成换租频繁，这种情况难言形成形成良好的商业氛围。
所以目前开发商已不采用纯销售的盈利模式，而是采用部分（多为优质铺位）持有、部分销售，或者先租后售。
所谓先租后售就是先引入定位的业态，再将商铺进行带租约销售及售后返租。这种方式利用前期业态的统一规划、中期招商，后期运营管理，防止因商铺散售带来的经营不便问题，使得整个社区商业能按预期的方向发展，更好地服务于社区人群。
但是持有会有一定资金压力，但经营得力，开发建设—运营成熟—REITs—再开发可以形成良性循环。
比如2017年12月中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”挂牌发行，以集团旗下分布在苏州工业园区的10个邻里中心项目为底层物业资产，发行总规模达20.5亿元人民币，期限为5年，这是我国首单社区商业的REITs产品。
4、统一经营后，必须从经营视角倒推商铺设计
一些商家在经营过程中，经常会遇到商铺设计中的硬伤问题，一般店铺空间构造中，柱距一般是8*8m。但底商依附于楼层结构，一些高层或者裙楼的底部落了很多柱子，为了节约成本，很多开发商也不会设置转换层，所以柱距大多是3m和5m，特别影响铺位划分和经营。
再如不关注动线设计、广告招牌预留，或者不关注特定业态的建筑要求等等问题不一而足。但在统一经营后，一定得从经营视角倒推商铺设计。将住宅设计和商铺设计分开来操作，邀请专业的商业设计公司和住宅设计公司一起进行设计。
文章来源： 明源地产研究院
