社区作为城市的基本单元，承载了都市人的生活日常。在消费升级的驱动下，基础社区服务已经无法满足日益细分化、定制化、场景化的消费需求，这无疑对开发商提出了新挑战，传统开发模式难以为继，不单要建好社区、更要经营好社区。特别是在中国城市更新的大战略下，不只是单纯的装修及品牌升级，更是通过深刻的消费者洞察，做精细化更新，提升消费者的获得感和满足感。

在这样的大背景下，位处北京西五环的中粮京西祥云创新性的提出“祥云系3.0人居理念”。在缺乏成熟商业配套的情况下，通过整合大悦城商业资源，在社区自建了一个6000㎡的商业盒子，打造移动大悦城。通过对业主生活偏好的细分，为社区量身定制了丰富多元的“社群商业”样板，颠覆了传统社区商业概念。

这一系列的动作都是为了经营好社区，让温度和创意驱动社区持续的自我生长和活跃，为业主在有限的空间里提供无限的、高效的服务内容。

一、万能盒子，赋能未来品质社区

京西祥云地处北京西五环外，紧邻地铁房山线稻田站，周边超1000万㎡景观绿化覆盖。自2017年入市以来，一直作为区域销冠，承接了西城金融街、丰台科技园等高新区域的人口外溢，集合了城市新兴中产这一群体。

京西祥云从规划之初，就以解决目标客群的居住痛点为理念，通过符合二孩家庭灵活的户型设计、智能家居解决方案、均好性的园林景观资源、定制化的生活配套设施、专注人文关怀的社区服务，为业主打造一个“未来社区理想家”的样板。

移动大悦城作为祥云系3.0产品的核心内容，在目前区域内商业配套不成熟的情况下，也成为了项目最大卖点之一。

与传统社区商业不同，移动大悦城主打“社群商业”概念，它将业主生活偏好做了细分化的社群管理，通过与大悦城商业大数据的交互比对，以及深度客户访谈，归纳提炼了“十大核心生活场景”，将生鲜超市、生活零售、餐饮、亲子、咖啡花店、物业服务与周末市集有机结合，在6000㎡的空间中满足生活方方面面的切真需求，为业主创造家的延伸空间，实现15分钟生活服务圈。工作日的早晨，可以在楼下就近解决营养早餐，下班后伴随花香回家，晚饭后的亲子瑜伽，锻炼身体的同时也愉悦心灵。周末与家人一起漫步生活市集，购物溜娃两不误。

为了实现小空间的高效利用，移动大悦城进行了统一设计装修，精心规划场景，甄选品牌、邀请商家共同塑造和优化场景，这让商业跨业态、跨品类的无边界融合成为可能，大面积共享空间赋予了使用者更大的发挥空间。

人们在此购物、休憩、就餐、社交，解决日常生活所需。场景化的体验和常换常新的内容，可在不同时间内满足不同家庭成员的消费需求，实现时间和空间的最大化利用。

二、深入洞察，量身定制生活场景

量身定制源于对客群的深入洞察，这也是社群商业的根本。作为商业变革的先行者，大悦城始终以客户需求为导向。目前大悦城控股北京大区已积累了100万新中产精英客群，并实现了商业大数据的全面打通，并对数据进行标签化的社群管理，从而实现更精准的场景匹配，为进行消费者洞察提供了强有力的数据支撑。

京西祥云业主多为30-45岁的新中产家庭，他们年轻有为，处在“生活进阶层”，是城市活力代表，追求不断进阶的自我成长。通过将京西祥云业主的客户描摹数据，放入大悦城商业大数据系统进行交互比对，得出结论。在消费习惯上，他们注重品质与便捷消费体验，家庭生活支出、自我投资支出比例大，日常采购、买菜、社交聚餐、溜娃、阅读、健身、思想充电是他们消费痛点，通过大数据比对的反推方式，匹配业态组合。

接下来对业主进行深度访谈，正面深度了解业主在社区中的生活场景，最终将结论与大数据反推结果进行归纳和提炼，解构出京西祥云业主家庭的“十大核心生活场景”：便利三餐、日常采购、社交聚会、儿童托管、亲子互动、儿童成长、运动健身、生活服务、美甲丽人、物业服务。

如何让多样化的场景有序共生在有限的6000㎡的空间内？这是对移动大悦城提出的另一个挑战。

为了将场景无缝融合在有限空间内，移动大悦城将三层空间贯通，进行统一的设计装修，不仅保证了一致的调性，更能够有效传递出这个独特的社群商业所传达的生活主张。三层空间相互融合又独具功能，保证业态的有序共生。

B1“水准之上的烟火气”，满足日常采购、买菜、早餐、美甲丽人、洗衣护理、物业服务等日常生活诉求。

1F融合咖啡餐吧、花店、品质零售、社交聚会、生活服务，打造“品味至上的向往生活”。

2F旨在提供“家庭成长空间”，融合了家庭聚餐、儿童托管、亲子互动等场景。

在商户组合方面，移动大悦城重磅引入了多家房山区的品牌首店，如生鲜精品超市菜鲜果美、dyson、漫咖啡、面包新语、天真蓝、阳光之下。此外，比格披萨、屈臣氏、泡泡玛特、汉堡王、福奈特等与消费者需求契合又自带品质品牌也即将进驻。

菜鲜果美不仅为居民提供了新鲜、无污染的食材，还将引入餐饮、花店等强化生活服务。dyson首次进驻房山便选择与移动大悦城合作，将为新迁入家庭提供高品质生活电器。漫咖啡为业主提供休闲放松、会客聚友的第二客厅。天真蓝携子品牌方快同时入驻，将为业主带来便捷的摄影服务，记录亲子时光与美好生活。

为贴合移动大悦城的生活理念，品牌也在这里定制特色店铺。如比格披萨将引入全息影像技术，设置独家生日主题包间，将成为区域内全家欢聚的首选。知名潮流玩具品牌POP MART，本次也是首次尝试与社区中的项目合作，为区域内家庭带来最新的玩具体验。由著名设计师日比野设计的亲子品牌阳光之下，将引入国际化教育理念，集亲子、早教、日托、兴趣活动为一体，让儿童提供全方位成长。

多维场景业态和优质的品牌组合，使移动大悦城实现了在有限的空间内，高效承载业主日常，让业主全方位的实现生活的改善和自我成长的进阶。

三、重度运营，打造活力社群生态

在设计之初，移动大悦城就以互联网产品思维为理念，始于颜值、痴于交互、忠于生态，成于运营。与传统社区商业相比，社群商业更要靠重度运营，打造生态圈来实现。

一方面，移动大悦城将定期举办会员活动，特别是在周末或节假日整合更多商户资源，落地集市、品牌快闪店等，最大限度的提升丰富度，给业主带来常换常新的生活体验。另一方面，入驻的品牌也具有强大的社交属性，将自发组织活动。未来在社区内开展户外瑜伽、宠物聚会、烧烤派对、读书会、文化沙龙、亲子烘焙等活动。

通过设立专属店长、社区管家两个角色，京西祥云社区将以移动大悦城为核心，为业主提供3.0版的社区服务，以社群文化为驱动，持续为社区注入文化、社交、新锐的市集体验等内容。丰富的社群活动可以打破邻里距离，成为社区精神文化的自我生长空间，让移动大悦城成为一个真正有生命力的万能盒子，也让这个有限的盒子空间承载了无限的精神诉求。

这样的社群商业新形态，与曼谷的网红商业The Commons类似。The Commons将自己首先定位为服务社区，重在塑造社区感，在仅5000㎡的空间内，打造垂直的、折叠向上的开敞空间，融合了网红餐厅、咖啡厅、花店、酒吧、亲子、健身等业态，并赋予每一层独特的生活场景。人们可以约上三两好友，随心挑选喜欢的甜品，坐在中庭的木质桌椅上闲谈。家长也可以“寄放”小孩在游乐场玩耍，自己将时间花在社交与健身。更重要的是，The Commons经常举办一些 Workshop、音乐节和私人派对等活动，将人们希冀的生活品味以更高层次的社群意识形态展现，为商业创新打开了新思路。

移动大悦城像是大悦城伸向城市中的“触角”，通过对消费者的主动触达，让大悦城品牌突破地域的限制，获取增量客群反哺大悦城品牌，形成闭合的商业生态。

在城市更新的趋势下，孵化出的全新的社群商业，不仅符合国家高质量发展、供给侧改革的战略要求，也是将互联网的思维赋能到传统商业的新模式。它将为市场带来更多新创想、新启示，但同时也对从业者的商业洞察的前瞻性和运营能力提出了新考验。

文章来源：赢商云智库

Let it Go，Let it Go…

沉寂六年，冰雪女王再度回归，于今年11月上映！2013年《冰雪奇缘》全球大火，不仅让艾莎女王与安娜公主两位可爱的角色被影迷与粉丝熟知，带火主题曲《Let it Go》，而且引发国内外冰雪运动热。

“腹肌”“人鱼线”“马甲线”“A4腰”都不算什么，现在流行“AB线”“蚂蚁腰”“河豚线”。从明星到网红，从小学生到80岁的老奶奶，朋友圈、抖音、快手、小红书等各种晒照打卡，一时之间掀起了全民健身热潮。

2014年“46号文”颁布以来，一切利好的形势下，中国体育产业整体得到了长足发展。但是，在埋头前行的同时，也需要时不时抬头看看自己所处“赛道”的位置，分析遇到的问题，望一望前景所在。

一、“2.2万亿”的背后

经国家统计局核算，2017年全国体育产业总规模2.2万亿元，同比增长15.7%；实现增加值7811亿元，同比增长20.6%。产业增加值占GDP的比重不到1%。

而从国家体育产业11个大类看，体育用品和相关产品制造总产出和增加值最大，占总产出比重为61.4%。而体育服务业（除体育用品和相关产品制造、体育场地设施建设外的其他9大类）总产出和增加值占比分别为36.5%和57%。尤其是健身休闲业，在针对性政策的引导下，增速达47.5%，增幅最大。

此外，国家发改委预测，2018年体育产业机构数量明显增加，同比增长超过20%；吸纳就业人数超过440万人；如今，体育消费市场日益繁荣，消费规模接近1万亿。

产业数据最能反映一个产业的发展现状、走势和潜力。

据测算，只要2013至2020年体育产业总规模年增长率保持15%左右，2021至2025年年增长率达到10%，体育产业5万亿的目标就能实现。

因此，从统计数据分析，2014年以来，体育产业的确得到了长足的发展，跑赢了同期GDP增幅，逐渐成长为时代“风口”。

二、体育产业的发展现状与问题

国家体育总局副局长赵勇表示，体育产业近年来发展势头强劲，但与体育强国相比差距仍然很大，面临产业规模小、结构不合理、区域发展不平衡等问题。

1、产业规模小

在如今的市场主体下，体育产业的规模是2.2万亿，对GDP的贡献占比不到1%。而发达国家体育产业GDP占比为3.5%，若要成为支柱产业至少要达到4%。

2、产业结构不合理

虽然体育服务业在增加值方面占比首次超过50%，达到了57%，但整体看来装备制造业占的比重太大，体育服务业占的比重太小。据方正证券数据显示，美国竞赛表演业、用品业、服务业占比为1：3：6——这样的比例无疑是我们望尘莫及的。

而在我国体育产业目前最为倚重的制造业，也仅仅起到代加工作用，不具备核心研发能力。因此，我们迫切需要具有一定能力和优势的代工企业实现由产业链低端向产业链高端的转变，由制造环节向产品设计、品牌营销环节的转变，由贴牌生产向自主创新、自主品牌的转变。

3、区域发展不平衡

例如，广东、福建等省市的体育产业规模很大。2017年，广东省体育产业总规模为3998.03亿元，增加值为1321.86亿元，占同期广东省地区生产总值1.47%，居全国首位。

但与此同时，很多省市规模较小，经济效益低，缺少知名品牌，存在很大的发展潜力，比如甘肃、青海、贵州等。

中国是体育大国，但不是体育强国。存在问题也并非坏事，恰恰说明在这几个方面破解难题才是产业快速发展之道。

三、发展趋势

看到了中国体育行业的现状与问题，那么行业的未来究竟要从哪些方面入手呢？

1、人才要补强

体育产业的发展，应用型人才是关键，未来以下七类人才将是体育产业的撬动者。

2、体育竞赛表演产业

国务院办公厅印发《关于加快发展体育竞赛表演产业的指导意见》，《意见》提出，到2025年，体育竞赛表演产业总规模达到2万亿元，推出100项具有较大知名度的体育精品赛事，打造100个具有自主知识产权的体育竞赛表演品牌。未来体育产业在IP赛事、产业创业创新方面将迎来更大爆发。

3、特色小镇

体育总局办公厅印发《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》，明确指出到2020年，在全国扶持建设一批体育特征鲜明、文化气息浓厚、产业集聚融合、生态环境良好、惠及人民健康的运动休闲特色小镇。

4、体育综合体

以体育综合体为核心的多产业链打造，包括运动休闲产业链、智能体育产业链、赛事表演业产业链、体育培训产业链、体育用品制造和复全产业链、体育彩票产业链。打造六大类体育综合体：工业及商业闲置空间、旅游景区、大型体育场馆、体育特色小镇、运动营地、步道勾连的美丽乡村。以体育综合体满足家庭式消费需求，同时以消费带动体育产业快速发展。

四、盘点国内外体育综合体项目

从“46号文”到“77号文”，再到“水陆空”三份体育产业规划， 在“体育+”和“+体育”的路径下，国家让养老、文化、科技、教育等各个方面来推动体育产业的发展，用体育要素为其他产业提供内容，提供核心竞争力与动力。而这些都必须依托于地产，毕竟，如果没有运动场地，很多关乎体育的消费将无法进行。

1、美国洛杉矶L.A.LIVE活力洛城

城市体育综合体集群典范

L.A.LIVE是由AEG公司在洛杉矶市中心打造的一座体育娱乐中心，这项工程占地400万平方英尺（约37万平方米），整体地上总建筑面积520,257平方米，是集办公、酒店、餐饮、购物和娱乐为一体的综合娱乐性区域，建设总投资约25亿美元。

整体区域共有6个街区，聚集了斯台普斯中心、诺基亚中心、洛杉矶会展中心、格莱美展览馆。此外还有19家餐厅、超过1000间酒店房间和224套奢华公寓。它是美国电视艾美奖、格莱美奖及红毯首映的主办者。

斯台普斯体育中心是整体项目规划的核心，被人们熟知的NBA洛杉矶湖人队与快船队共同主场。场馆设计初始就考虑了综合使用问题，场馆的容量根据不同的用途也会有所不同。斯台普斯作为NBA唯一的两支球队的共同主场，也是北美四大职业联赛两个两支球队的共同主场之一。除了上述的NBA和WNBA球队，它还是NBA发展联盟球队洛杉矶防御者队的主场。在4支篮球队之外，斯台普斯中心同时还是北美冰球联盟洛杉矶国王队的主场，也曾经担任过AFL洛杉矶复仇者队的主场（至2008年）。

由于设计之初就考虑到综合利用，在举办多种体育项目之外，斯台普斯还举办演唱会、颁奖晚会等文艺演出及政治集会，格莱美音乐颁奖典礼多次在斯台普斯中心举行。而斯台普斯中心目前的观众纪录居然是拳击创造的——2009年1月25日，WBA拳王争夺战的20,820人。

从场馆角度讲，多支球队入驻，场馆利用率就提高；从球队角度讲，在知名的场馆打球，商业价值有所体现；从球迷角度看，享受专业的服务自然流连忘返；从赞助商角度看，多支球队的叠加曝光，效果自然好上加好。

2、新加坡体育城

体育&商业双轮驱动的体育综合体

新加坡体育城是“2030年新加坡体育远景规划”的一个重点项目，位于人口密集的中心区，交通便利，占地面积35万平方米，约70个足球场大小，耗资约10亿美元，采用PPP模式（即 Public-Private-Partnership，公共私营合作制），是亚洲首个集合体育、休闲娱乐、商业和生活方式于一体的综合性中心。

新加坡体育城提供了举办主要国际体育赛事以及各种公共空间的场所，不仅是世界级体育赛事的目的地，同时提供一年四季都可以使用的设施。

新加坡体育城的设施包括：

• 一个可容纳55,000人的国家体育场，有可伸缩的屋顶和可移动的分层座椅

• 一个设有3,000个座位的华侨银行游泳中心，可为特定场合扩展到6,000个座位

• 一个设有3,000个座位的多功能室内华侨银行球场，可扩展并布局灵活

• 一个41,000平方米的商业零售空间，拥有综合性的休闲水上公园和攀岩设施

• 一个18,000平方米为新加坡体育局和国家体育总会而设的办公空间

• 一个体育信息资源中心, 包括体育馆图书馆、新加坡体育博物馆以及访客服务中心

• 一个为划艇、皮划艇项目和龙舟项目运动员和爱好者所设的水上运动中心

• 可容纳12,000人的新加坡室内体育馆

• 一系列多元化的体育社区设施，包括硬地球场、滑板公园、健身角、慢跑道和沙滩排球场等

体育城里有一个独特的带有浓厚体育氛围的购物中心KALLANG WAVE，运动用品专卖店、运动娱乐场所、潮流服装店、餐馆、咖啡厅、生活超市一应俱全，还有室内攀岩中心、户外水上游乐场、日式温泉水疗中心等特色场所。

体育馆举办过各类体育赛事，如美国职业摔跤、亚洲青年运动会开幕式；无数大牌明星，如张学友、周杰伦、林俊杰、五月天、Big bang、Super Junior、EXO、Taylor Swift、Lady Gaga等曾在这里举办演唱会；以及上演马戏、魔术、音乐剧与戏剧等其他表演。

国家体育场是世界上首个在同一场地可以举办田径、足球、橄榄球和板球的体育场，并能在48小时内从一种模式转换到另一种。

体育场步行道（透明全封闭的步行绿化区域）连接了体育城总体规划的所有部分，即使不进入场馆，也可以围绕着场馆在步行道上进行慢跑或者在开放区域进行一些简单的运动。

体育场周边是一个多元化的体育社区设施，包括硬地球场、滑板公园、健身角、慢跑道和沙滩排球场等围绕体育城，分布在各个不同的区域。

目前，体育馆与国家体育场分工合作，根据体育赛事、演艺活动以及其他表演的规模及需求，分别承接活动。

3、美国梦American Dream

以休闲娱乐为主的购物中心

American Dream总体位于美国东北角，地处纽约州、新泽西州、康涅狄格州三州交界处，纽约大都会核心地带。项目占地300万平方英尺，约27.87万平方米，集零售、餐饮、娱乐、旅游于一体。

项目距离曼哈顿4.5英里，时代广场5英里，商场内有去往新泽西州的换乘火车；距离纽瓦克机场10英里，肯尼迪国际机场22英里，拉瓜地尔亚机场18英里，华盛顿机场8.5英里。

拥有北美最大的全室内梦工厂水上公园、游乐园、12层高的室内滑雪滑冰乐园、1500座的现场表演艺术剧院、285英尺（86.868米）高的摩天轮、Cinemex豪华影院、70000平方英尺（6503.2128平方米）的水族馆与乐高探索中心、国家冰球联盟场馆大小的冰球场、18洞的小型高尔夫球场、460,000平方英尺（4.27万平方米）的奢侈潮流区域（luxury and fashion area）及15间全套服务餐厅（full-service restaurants）等。

其中，美国著名的景区运营商SNOW Operating在项目内打造西半球首个室内滑雪乐园大雪美国（BIG SNOW AMERICA），占地18万平方英尺（1.67万平方米），内部拥有800英尺（244m）长、12层楼高的的滑雪坡道、北欧小木屋、攀岩雪墙等，可进行滑雪、滑冰及其他娱乐活动。

国家冰球联盟标准场馆大小的滑冰场，全年开放，包含娱乐性项目、曲棍球项目、游览性演出与展览、专业滑冰课程、团建项目、生日派对等服务。

2万平方英尺（0.185万平方米）的大健康中心，提供一流的锻炼、健身、营养、美容、spa品牌与设施场所，来抚慰消费者游逛之后疲惫的身心。

项目50英里辐射范围内居住2000万人口，家庭平均收入97000美元；年经过汽车数1亿辆，日均30万辆以上，33000停车位；该地区年游客6200万，预计项目年客流4000万人次。

4、淡滨尼天地DP Architects

新一代社区生活中心

淡滨尼天地总建筑面积达12万㎡，整体建筑布局呈回字型，秉承以人为本的合心生态设计理念，内设有公共服务中心、运动场、图书馆、家庭医疗中心、运动科技中心、游泳馆、乐龄活动中心、小贩中心、民众俱乐部和零售商店等。

围合式建筑布局形成了开阔的中庭空间，将淡滨尼的历史、古朴的村庄、旧时的采沙场融入到回字型的空间布局中。此外，全长6.9㎞的自行车环道与新加坡城市骑行线紧密相连，增加了居民运动场所的同时，也为居民生活提供了极大的便利。底层的露天体育场可容纳5000多名观众，赛事期间可观看各大比赛；非赛事期间，这将是居民展示自我的多功能大舞台。

在设计中DP主张把绿色还给市民，于是屋顶的生态社区花园应运而生，休憩游玩之余，居民还可以亲自参与到花园建设中，而花园植物所需的大部分养料则来自小贩中心回收的食物，经生态转化池变废为宝，形成了一个天然的可持续生态系统。正是这些节能环保的措施，淡滨尼天地减少了30%的能源消耗量，也因此获得了BCA颁发的绿色建筑奖。

5、日本大阪森之宫Q’s Mall

全球第一个可以跑步的购物中心

森之宫Q’s Mall 是一座结合购物、运动与休闲的综合性运动主题购物中心。项目地处大阪中央繁华区，周边城星学园、玉造小学等学校林立，游览胜地大阪城公园、城南公园、森之宫皮洛提博物馆等吸引游客聚集。

购物中心特别之处，就是为消费者准备了三条不同的空中走廊，全长300米，环绕商场的大跑道成为该商场最醒目的屋顶地标，且免费对外开放。商场表示，即使不来购物，也可以来享受“空中慢跑”的过程。添置这些运动设施的目的就是为了“身心健康，更好的生活”。

项目占地面积约22900平方米，共分为三层，内部有 49个店家，其中4个运动主力店铺、14个购物店铺、13个食品店铺、15个服务性店铺；是一座结合购物、运动与休闲的社区MALL。1F 以零售业态为主，主力店铺为The Super Sports XEBIO综合体育用品零售商铺。辅以咖啡等休闲餐饮、旅行社等相关配套设施。

森之宫Q’s mall运动主题购物中心，零售业态占比52%，以运动用品零售为主；配套设置19%餐饮业态，以营养科学搭配餐饮为主；以及医院、培训等相关生活配套设施。

根据日本总务省2012年发布的统计数据显示，日本民众经常开展的运动为：第1名跑步、第3名游泳、第4名高尔夫、第7名足球。森之宫购物中心齐聚跑步、游泳、足球等运动场所。森之宫购物中心充分利用建筑优势，举办活动，吸引人气，达到宣传效果。

6、中国上海万国体育中心

全民健身Sports Mall新模式

作为国内首家综合性、多功能、现代化的体育MALL，万国体育中心是浦东新区打造文创高地产业园引进的首批重点项目，坐落于浦东世博园区内，由原世博园11个联合馆中规模最大的非洲联合馆改建，位于世博园区的C片区——后滩路东、世博大道南、上钢路西、博成路北，俯瞰黄浦江，临近地铁13号线世博大道站，区位优势明显。

体育中心内设有高水平的击剑馆、游泳馆、篮球馆、空中骑行环道、体育舞蹈培训中心、综合健身房、多功能馆等众多运动设施和功能设计。

除硬件基础条件的多样性之外，万国体育中心最大的特点，是以V3(击剑、游泳、自行车)项目，来综合驱动多品类的体育培训和健身项目。V3项目是结合现代五项(射击、击剑、游泳、马术、越野跑)和铁人三项(游泳、自行车、马拉松)的项目特点，依据万国十多年青少年体育培训经验，结合中国青少年体质发育的内在规律及体适能运动科学原理，创新推出的室内综合体育项目。

以V3项目为核心，定位为国内首家综合体育MALL的万国体育中心，除拥有击剑、篮球、田径、羽毛球、瑜伽、体育舞蹈、健身等多种体育健身休闲项目，还有美甲、插花、咖啡厅、餐厅、体育用品超市等多种生活服务配套，既能为青少年提供专业化的体育培训，又能满足以家庭为单位的全民健身需求。

7、中国北京华熙LIVE•五棵松

以文化体育馆为中心的新型都市目的地

北京华熙LIVE•Hi-up西邻西四环，南接复兴路，与地铁一号线五棵松站无缝接驳，人们不用出地铁就可直接进入。华熙LIVE•Hi-up面积近6万平米,商铺110余家，为下沉群落式建筑，中心为大型活动广场，融文化、体育、餐饮、娱乐、教育、艺术五大业态于一体，形成了华熙LIVE•hi-up中心商业区。

华熙LIVE•五棵松体育馆，能容纳18000名观众，是2008年北京奥运会篮球项目比赛场馆。奥运会后，又斥资数亿按照世界顶级演唱会场馆标准进行了改造，成为既适合举办大型体育比赛又适合举办演唱会等娱乐活动的综合性场馆。

继体育馆改造之后，华熙集团在五棵松体育馆南侧建成了一个群众性篮球主题公园——华熙LIVE•HI-PARK。华熙LIVE•HI-PARK占地13000多平方米，共有11片整场、1片空中铁笼半场、一个能容纳500人的主题餐厅以及舒适、现代的淋浴设施。11片整场中的六片室外场地周一至周五白天免费向公众开放。

华熙LIVE•hi-up商业的目标群体对准年轻消费者，聚集了以餐饮、文化体验、酒吧、夜店KTV、设计师店为主的近百家时尚特色品牌，以各类服务品牌相佑，是北京西部一个精品荟萃、别具一格的餐饮娱乐、时尚休闲、聚会消遣空间，点亮京西生活态。

8、台湾大鲁阁草衙道

以汽车及卡丁赛道为主题的购物中心

大鲁阁草衙道购物中心位于台湾高雄凤山及小港区交界处，以运动休闲为突破，是台湾第一个复合以汽车及卡丁赛道为主题的购物中心。其中，有与日本赛车运动业的代表性企业本田子公司铃鹿赛车场合作的铃鹿赛道乐园。而与台湾大多数购物中心均采用高楼层设计不同，大鲁阁突出低密度特点，建筑层高只有3层。

2/3的游乐设施由运营日本首个国际正规赛车道“铃鹿赛道”Mobilityland公司提供，如卡丁车专用赛道、滴答赛车、冒险越野汽车、亲子漂移赛车以及12种交通工具形态游乐设施，占地1万平方米。不仅提供乘坐娱乐体验，还强调教育性。乐园内设施的主要客层设定，兼顾了孩子和成人。

购物中心的营业面积约10万平方米。主要客层设定为25-44岁的年轻家庭族群。业态构成占比为零售50%、餐饮23%、娱乐（不计铃鹿赛道乐园）27%.“购物中心主要获利来自零售，而强项和特色则是娱乐和餐饮。娱乐主力店包括健身工厂、国宾影城以及铃鹿赛道乐园等。

9、阿联酋Mall of the Emirates

世界最大的400米滑道滑雪场

阿联酋购物中心坐落于谢赫扎伊德路4号立交桥下，毗连两家五星级酒店——凯宾斯基阿联酋购物中心酒店 (Kempinski Mall of the Emirates Hotel) 和迪拜阿联酋购物中心喜来登酒店 (Sheraton Dubai Mall of the Emirates Hotel)。

内设 Cinestar 电影院、配备保龄球场的游戏电玩区、以及数量众多的商店。汇集了超过630家国际顶尖品牌商店（销售生活方式、时尚、体育、电子和家居等多个领域的精致商品），其中包括位于时尚之穹 (Fashion Dome) 和名店街 (Via Rodeo) 区的超过80个国际时尚原动力品牌店铺。

购物中心还拥有众多振奋人心的适合家庭出行的活动场所，包括迪拜滑雪场 (Ski Dubai) 室内滑雪场（中东地区首屈一指的滑雪胜地和冰雪世界）、迪拜社区剧院和艺术中心、14屏VOX 多放映厅电影院、魔术星球 (Magic Planet) 家庭娱乐区、迪拜最大的家乐福超市以及超过90家餐厅和咖啡馆。

其中，迪拜滑雪场是阿联酋购物中心一大特色，也是阿联酋最大的旅游景点之一，游客在此可尽享滑雪、滑板滑雪、雪橇滑雪或是简单地打雪仗所带来的惬意心情。

10、德班盖特威购物广场

把冲浪运动搬到室内

盖特威购物广场集专卖店、餐馆、18家影院、巴尼亚剧院、非洲古董、艺术品高级市场于一体，是南非最大的购物中心。

在其18万平方米的场所内，囊括了充满创意的娱乐设施，如冲浪泳池、滑板乐园、迷你高尔夫球、屋顶足球、橄榄球舞台、室内攀岩中心等。

结语

去年11月底，中国人民大学人文奥运研究中心、中国调查与数据中心、体育部联合发布《全国冰雪运动参与状况调查报告》，报告显示我国现有2.7亿人参与冰雪运动，而国家计划在2022年冬奥会前让3亿中国人上冰雪，剩余的0.3亿人，假如每人只消费1块钱就是3000万。可以预见，这绝对是一笔大生意。

与此同时，国家出台多项政策大力扶持体育产业发展。不只是冰雪运动，潜水、攀岩、自驾、划艇等曾经“高大上“的休闲运动项目都正逐渐走下神坛。国外体育产业巨头纷纷进驻中国，或联合，或投资，或并购，都想在中国体育产业发展的黄金时代分一杯羹。

未来，新模式新企业的诞生必将颠覆传统的体育产业格局，让我们拭目以待。

文章来源：猫头鹰研究所（MalltoWin Lab)

无论是住宅还是商业，地铁上盖或者是临近地铁都是一大卖点，地铁房源、地铁商业都是炒作的热门对象。

如今，地铁所影响的不再仅是一个城市的交通组织，它对区域乃至整个城市的经济布局及商圈发展都有着千丝万缕的关联，在地铁站点周围往往会形成新的商业中心乃至城市中心。

一、何为地铁上盖商业？

所谓地铁上盖商业，也就是“地铁上盖的商业”，属于地体上盖物业的一部分，指与地铁紧密结合，利用地铁的交通便利性，建立在地铁首尾站及枢纽站点出入口附近的商业，其往往通过商业设施、通道等与地铁出入口直接相连，而从广义上来说，位于地铁出入口周边不超过500米范围内的商业也属于地铁上盖商业。

地铁上盖商业物业需要区分与“纯”地铁商业的不同，而这主要体现在“上盖”二字上。

二、地铁上盖商业特征

1、综合性

地铁上盖商业项目往往规模较大、功能性强，已远远超过单纯的交通功能体，因而往往以商业综合体的形式出现，将地铁的交通功能与购物、餐饮、休闲、娱乐、办公、酒店、展览、金融等多种商业功能综合在一起，在综合系统中实现上述各项功能的互动。

2、交通复杂性

地铁上盖商业综合体属于典型的商业交通综合体，而交通流线组织一般都是交通建筑的核心问题。与一般的商业项目不同，其既需要规划好商业体的内部交通，还需要兼顾其与地铁的联系。其交通组织需满足几个方面：一是结合地铁建设、完善外部人流导入系统，将地铁人流快速引导至上盖商业综合体内部；而是要方便地铁与城市其他公共交通的换乘。

3、衔接性

所谓衔接性就是在地铁上盖商业综合体内部建立一个贯穿地下、地面及地上的多层次交通系统，将上盖商业综合体与地铁车站、街道、停车空间等衔接起来，组成一个完整连续的综合体。通过建筑内部各部分的有效衔接、不仅扩大了人流的活动空间，而且扩大了营业容量，创造出新的商业黄金层。这种空间组织的衔接形式，有效解决了交通和空间容量的矛盾，创造出以人为主导的新型城市空间。

三、地铁上盖分类

1、按照与地铁接驳方式分

① 与地铁无缝结合的商业综合体

这类上盖商业综合体直接与地铁相连，地铁出站口和商业综合体基本处于同一平面内，一般将地铁口作为商业综合体整体规划设计的一部分。

▌典型案例：上海来福士广场、深圳益田假日广场

② 紧邻地铁出入口的商业综合体

即地铁站出口与商业入口紧邻的商业体。

▌典型案例：置地旭辉中心，上海96广场、上海伊势丹百货

2、按商圈辐射范围及项目体量分

据不完全统计，仅上海地铁2号线便串联起7个商圈19个地铁上海商业物业。另外，在国外几乎所有的区域化购物中心都须依托地铁而建，如纽约的曼哈顿、东京银座、巴黎香榭丽舍大街、伦敦的牛津街等；香港沿着地铁网络分布的30多个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，地铁成为香港购物中心项目不可或缺的元素。

四、TOD与地铁上盖

TOD (Transit Oriented Development) 是一个现代城市规划概念，是以公共交通为导向的开发模式，以火车站、机场、地铁等交通枢纽为中心。仅从这一点上来看，TOD项目，会比大家熟悉的环球中心、来福士、IFS等地铁上盖项目，交通枢纽中心的聚合性更强。

如果说地铁上盖项目侧重“通过性”，那么TOD项目则更注重“参与性”。即在400～800m的步行范围内，建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区，实现城市结构的整体优化，这是TOD项目为城市生活带来的重要改变。

区别于传统地铁上盖项目“换乘+通过”的功能，TOD模式有以下几个关键词：

• 高效：TOD集合地铁+公交+有轨电车甚至高铁等公共交通。也就是说TOD比“地铁上盖”更具高效的城市功能融合。

• 开放：TOD的最大突破在建筑的向外生长，轨道站点不仅是“换乘+通过”功能。TOD地下接驳，多点接入，“轨道站点”变成开放的城市空间。

• 共享：集合轨道交通等优势可以汇聚巨大人流量，但人们为什么愿意驻足停留？架空中庭、空中连廊等空间共享和参与，才真正使城市功能得到最大程度的价值展现，让TOD延伸出来越来越多的创想可能。

• 激活：以工作、商业、教育、居住、文化、艺术、时尚、音乐、广告等一体化规划及开发，复杂而有效的城市交通系统、慢行系统、城市节点、核心产业的垂直叠加，TOD实际上是在持续激活城市机能。

1、TOD并非客流保证

TOD 的一个重要特征是公共交通带来的大人流量，因此，轨交商业一直被认为是最受 TOD 利好的物业，运营者也期待通过交通客流的转化为商业体带来消费客群。然而，多个案例向我们指出，交通客流的转化并非易事。

交通客流的转化主要集中在随机消费上，以满足旅途需求，对这部分客群过于依赖不利于商业体的全时段整体运营。轨交商业作为 TOD 产品的配套部分，更易承接其他物业的使用者，如办公、住宅人群。

除此之外，TOD 项目从根本上说是交通枢纽上的城市综合体，因此区域适配性和产品功能性是关键，成功的 TOD 项目是在区域中成长起来的，并非一经建设就能够改变区域面貌。

五、地铁上盖项目规划设计要点

1、区域价值决定商业定位

决定地铁上盖项目是否成功的要素在于区域价值和商业定位是否符合商圈需求，地铁轨交系统为商圈带来便利性和更多的升值空间，而非颠覆商圈性质。

地铁上盖项目首先应明确城市结构、区域配套、土地规划、城市政府政策、经济策划、区域经济实力、所属商圈性质、道路规划、消费者素养和消费水平，以此决定商业定位。

2、从区域战略发展角度把握地铁与商业综合体关系

地铁上盖项目不可避免的要和政府，地铁公司谈判地铁开口接入位置等一系列复杂问题。其次是在地块规划设计时期要时刻关注地铁方案进度，实时跟进地铁施工图纸。

六、地铁上盖商业综合体设计要点

一个地铁站至少有3-4个出入口，能否吸引顾客从商场的连接通道经过，进入商场并消费，除购物中心的地理位置外，连接通道及动线设计是否合理，业态规划是否具有吸引力，也是引导人流的重要因素。

1、地铁接入口位置选择与地铁连接层布局

相比较无地铁接入商业综合体，地铁上盖商业至少设置为双首层，还需要考虑是否规划负二层。地铁层一般位于-9米，负一层位于-6米，负二层位于-12米，链接地铁出口上下半层进入既可以缓解人流疏导负荷同时增加商业面积。

但增加负二层开挖更深，建设成本更高，此外商业面积增还需要弥补更多停车位，因此如何规划必须要根据市场导向和基地性质来做决定。

2、链接通道动线设计引导人流

有效的通道设计可以将原本无意识的地铁客流引入商场之中，商业建筑距离地铁出口的链接通道最远应控制在350m以内，慢速步行时间15分钟以内，如通道过长无法保证人流的行为意愿。

设计应当尽量明快，避免灯光直射地面造成的压迫感。此外，在通道较长时可采取折线型设计，如音乐般拥有起伏点，引导客流注意点能够被转移，若隐若现的终点引起乘客无意识的探索欲望。

不论是地铁站厅内的导视标识还是商场内部的各类指示标识都能对人流起到引导作用，因此连接通道的导视标识首先要指示性强，清楚明了，如商场与地铁驳口出的特色标识可为商场赢得更多消费者。

3、无缝接驳模式引入人流

地铁系统范围内需要尽快疏散人流离开地铁，因此对于乘客来讲一个地标性质的约会汇合点十分必要，购物中心场所氛围塑造如能给地铁乘客留下记忆，其必然成为客户心中的天然地标。

每个商业地块基地文脉不同，因此在其接驳方式处理上必须因地制宜，从设计师角度商业设计首先应当以人为本，研究顾客行为和心理。

4、购物中心楼层规划与布局

购物中心的业态布局十分重要，不同的业态租金不同从而影响人流。地下商业仅为整体商业的一部分，有效引导人流向上，才能形成立体化的消费模式，促进整个商业体的业绩提升。一方面优化垂直交通设计，有效组织人流垂直流动。

此外，注重地上、地下商业之间的互补经营，购物中心与地铁口无缝连接，地下楼层布置大量餐饮业态，最大化吸引地铁人流，顶层美食广场吸引人流向上，其余楼层布局零售、服务类业态。

5、人性化设计，营造良好商业环境

在购物中心设计阶段，基于对项目业态组合，业态定位，考虑招商和设计氛围的了解进行设计，对于商场个性化定位很有帮助。

地铁上盖商业与地铁相连接的楼层多数为地下商场，缺乏自然采光容易让人产生环境封闭压抑、幽闭感、方向感差、不安全等不良印象，因此商场要吸引客人产生消费冲动，必须要在环境装饰和空间布置上多下，营造良好的商业环境。

如运用光、水、绿化等自然元素如流水瀑布、花坛小品等，引入自然采光，如采纳跃层中庭、敞开式、敞开式入口、下沉式广场等，强化多层次的照明。

另外地下商场还存在客流量大于高峰时间特定等特点，因此不仅要吸引客流聚拢人气，还需要疏导交通，避免在上下班高峰期导致进出站客流对冲，需要划分不同的交通功能区，形成动线清晰、高效的内部交通网。

本文转载自 / 商业设计周刊（ID：shangyeshejizk）

作者 / 派沃商业研究院

8月19日下午，“壮丽70年，奋进新时代”书香第一湾“爱读书 爱生活”2019系列专场活动在吴泾满天星社区书屋叶辛文学品读室拉开帷幕。

中国作家协会副主席、国际笔会中国笔会副主席、上海市作家协会副主席、上海市文联副主席叶辛，上海作家协会理事、上海黄浦区明复图书馆理事长、散文报告文学专业创作委员会副主任马尚龙，中国作家协会会员、上海作家协会会员、杨浦区作家协会副主席、《杨树浦文艺》常务副主编管新生，上海市作家协会会员、上海老新闻工作者协会会员董鸣亭，中国作家协会会员、上海市作家协会签约作家、上海市收藏协会理事、上海普陀区作协理事凌寒，镇党委副书记沈军，镇党委委员谢斌等领导嘉宾出席，各文化建设相关部门负责人、吴泾读书爱好者等参加。

岁月流金 书香沁人

镇党委副书记沈军在致辞中提到，书展是城市的“文化呼吸”，要传承吴泾文脉，打响新时代“浦江第一湾”的特色文化品牌，必须要有昂扬向上的先进文化作支撑。希望通过今年的书展活动，让“爱读书、爱生活”成为吴泾人的时尚，用“浦江第一湾”文化的力量，滋润吴泾科技时尚特色小镇这片热土，激励我们以出色的成绩向新中国70华诞献上一份厚礼！

活动上，著名作家叶辛和镇党委委员谢斌共同启动吴泾镇“爱读书·爱生活”书香第一湾2019系列专场活动。

品读经典 献礼70年

叶辛表示，我有两种看问题的视角，一个是城市人看农村的视角，一个是农村人看城市的视角，当两种视角交织在一起，就容易产生新的构思和故事。他还提到一句传承五代的名言，与青年读者们共勉——“倾一生，为一事”。叶辛表示，读书，不要急功近利，要把读书当作一辈子要做的事情，这样一来，就会在优秀的作品中获取到营养。

一位知青读者表达了对叶辛作品的喜爱，并感谢叶辛将知青的故事以文学作品的形式久久留在历史舞台。她激动地说：“我是一名普通的知青，在基层还有很多平凡的知青，希望这样的读书分享活动继续开展，希望在祖国奋进新时代的今天，能有更多的优秀文学作品，让时代永远铭记我们这群为祖国作出贡献的平凡人。”

贵州人民出版社第三编辑室主任张云端介绍了叶辛的新书《五姐妹》在编撰出版时的特别之处，她提到，该书在原本文字图书的基础上，邀请了省美协主任对应搭配了20幅具有贵州布依族民族特色的图片，配合文字穿插其中，优化了阅读感受。同时，在即将出版的叶辛手稿作品《打开贵州这本书》中，出版社则增加了藏书票等元素，也十分值得期待。

吴泾波朗社的两位年轻教师深情朗诵了叶辛著作《蹉跎岁月》第一章节选。

叶辛带着新作《五姐妹》与读者亲切交流，著名作家马尚龙、管新生、董鸣亭、凌寒也带来了新作和著作，为吴泾市民准备了满满的精神食粮。

满天星社区书屋愿意携手各方力量，积极参与投入到文化事业建设中，充分发挥自己的作用，为周边的社区居民带来更好的文化体验。

今年，国家信息中心发布了《中国共享经济发展年度报告(2019)》，报告指出，2018 年我国共享经济发展依然保持高速增长态势，单年共享经济交易规模达29420 亿元，其中，生活服务领域交易规模以15894 亿元，占比54.0%位居榜首，是促进消费发展的主要力量之一。

此外，报告预测，未来三年，我国共享经济仍将保持年均30%以上的增长速度。在“碎片化”时代，与“共享”联姻，能让我们的购物中心释放怎样的价值？

共享单车、联合办公、共享充电宝、共享儿童推车……近几年，共享大军在短短几年时间里跑马圈地占领了多个生活及服务领域，深刻地改变着人们的生活方式，我们每个人都或多或少地享受过共享为我们带来的便利。

我们现在所认识的“共享”是在数字时代的孕育下生根发芽的，依托着对线上社群数据的解读，分析受众群体需求，进而落地线下共享生活方式。

另一个角度来讲，通过线上各种软件数据反馈，消费者的线下体验感被升级重构，这也源自并印证了“共享”的底层逻辑——对资源配置效率的提升。

在数字互联时代，人们的生活越发呈现移动化、碎片化和融合化。作为流量重要节点的购物中心，拥有着空间和时间两个维度的庞大资源。共享时代带来的不仅是消费者对于商业活动体验的升级，更是对消费者和购物中心这二者时间、空间资源再配置的过程。

将购物中心的低效率空间和时间，以共享的理念进行重塑，形成能满足消费者碎片化需求的高质量场景，打破“人”、“场景”和“服务”之间的壁垒，填平消费体验中出现的各种“断裂带”，提升资源配置效率和经营效益。

这或许就是共享经济和购物中心联姻的核心逻辑。

一、流畅出行 填补消费者与商场的连接“断裂带”

事实上，消费者与购物中心的联系，从他决定要到购物中心的那一刻就开始了。

是否有直达公交、走路时间会不会太长、距离地铁远不远，这些都会成为消费者决定来不来的关键因素。每一个连接上出现的“断裂带”，都是消费者放弃前来的理由。

如今，共享出行工具实际上填补了连接上的“断裂带”。

无论是共享单车还是共享出租车，商业场所已经是共享出行的最大应用场景之一。只要稍微留意一下，你就会发现购物中心以及大型城市综合体（包括写字楼等）的周边，现在已经成为了共享出行最大的聚集地。例如昆明首个智能共享单车推荐停车点落地西山区万达广场、ofo和昆明金鹰购物中心共同设立共享单车停放处......

就共享单车品牌而言，购物中心停驻站的出现为随处停放以及无处停靠的单车提供了最佳的“避风港湾”。在省却了一大笔维护和管理、人工成本费用的同时，亦借助购物中心的“人气东风”加深大众对自身品牌的认识，扩大了品牌影响力，极大地缓解了共享单车乱停放的问题。而就购物中心而言，一方面受占地面积的限制和停车位不足等因素影响，设置共享单车停驻站点可以规范商场停车，解决消费者停车难等问题。

共享出行方式的出现，让人们更愿意走出家门。共享单车、共享电动单车、新能源共享汽车租赁……成本低廉的扫码即用填补了消费者与商业项目之间曾经的动线空白。

地铁站、公交站等公共交通设施周边随处可见的共享单车停放处。

如今TOD导向开发的项目越来越多，这就意味着只要与公共交通“零距离”，就与项目“零距离”。选择公共交通方式出行降低了开车出行的拥堵、焦躁及停车困难的几率，从源头提升消费者的购物体验，也让社区型购物中心与消费者之间的“最后一公里”变得更加便捷。

此外，各种共享打车软件的出现也让消费者有了绿色出行的平台化便捷体验与服务保障。

对于购物中心来说，共享出行方式项目的可达性增强，到达方式更加多样化，间接为购物中心提供了客流，让消费者在数字化时代更愿意走到线下。同时，共享单车扩大了商圈的消费半径，很大程度上连接了核心商业圈、外围的次级商业圈，以及边缘商业圈或者相邻商圈，给次级商圈、边缘商圈内带来的人口流量，缓和了原本商圈人口分散不均的状态。一方面有效扩大了商圈的消费半径，为消费者“买买买”提供了更多场所选择。

另一方面，将原有的独立但临近的商圈开始逐渐形成交互更为紧密、清晰的“商圈链”

• 北京沿长安街形成了一条 “公主坟-复兴门-西单-王府井／东单-建外大街-国贸-大望路”商圈链；

• 上海则形成了一条 “天山-中山公园-静安寺-南京西路-人民广场-南京东路”商圈链；

• 而杭州出现的“商圈链”为“武林广场-凤起路沿线-湖滨-吴山广场/河坊街”……

未来，大型商业购物中心将逐渐朝着功能多元化、体验式服务的方向发展，用户不再是单一的购物需求，同样今后的停车场也不再只是泊车之地，集更多周边功能和业态服务于一体的新型生态或将出现。

二、短期租赁 填补固定租约之间的时间“断裂带”

在以前，购物中心的空铺往往是这样的。

有点艺术感的通常是这样的。

共享时代，购物中心的“空铺”变成了这样。

2017年，国内首家快闪跨界集合店“POP-UP UNION”——闪殿亮相上海大悦城，在这间总面积近500㎡的店铺中，实现了品牌跨界、叠加、融合的多元组合，汇聚了买手集合店、潮牌、创意家居、黑科技、轻餐咖啡等多元业态。

“闪殿”开业前5天销售额突破十万，进店人数突破2万，自然人流提袋率实现20%，坪效突破100元/平米/天。

从上海大悦城到龙湖虹桥天街，闪殿的解决方案迄今经过了1.0到4.0的迭代。1.0时期为线上撮合交易，注重对服务商家的品牌推广；2.0时期则是快闪集合店，通过对空间内容的来提升商家的品牌知名度和获客；3.0版本则是把场景打造、道具陈列、人员安排等所有环节做得更、深入和标准化，让品牌能够“拎包入住”；闪殿迭代4.0版本，将数据的获取、打通与应用作为该时期的重心，逐步形成线下智能零售矩阵。这与数字化时代共享的进程脚步完全契合。

对于购物中心来说，空置率一直是“敏感话题”，共享时代的来临，让空置店铺这个曾经尴尬的“低效空间”迭代成为了更有价值的碎片化社交及零售场景，用空间价值留住了消费者的时间，实现了人气和收益的双赢。

三、共享办公 填补客流潮汐之间的人气“断裂带”

如今，生活型购物中心越来越多。这类购物中心的普遍特点就是，周边以居民区居多，办公楼少，因此晚上、周末客流多，白天大家都去上班的时候，购物中心的客流明显不足。

于是，购物中心功能的复合化就变成一个优选的解决方案，而共享办公作为购物中心的新兴业态就大张旗鼓的开始进驻购物中心。

“空间共享”这一概念的普遍认可，为商业地产空间价值的提升带来了更多的灵感。现在不少国内外购物中心将联合办公、快闪店以及商户之间的共享功能性空间，例如共享厨房等形式搬进购物中心，让低效空间价值再释放——包括空置店铺以及公共区域。

比如，加拿大密西沙加市郊区的住宅人口密集的Erin Mill Town Centre中引进的Mindshare Workspace，远离通勤的烦恼与忙碌，在家门口“后院”商业中更能创造工作的热情与灵感。

再如位居世界城市访问量第二的泰国曼谷中Habito Mall引进的HUBBA-TO，Habito Mall位于一条相对安静的街区，毗邻运河及生态美景，HUBBA-TO位于购物中心三层，有助于创意先锋们在“世外桃源”中进行自己的“创作”，在陶艺及其他活动中酝酿灵感。

还有PIK Avenue Mall也引入了Cre8 Community & Workspace联办空间，其拥有得天独厚的商务枢纽，位于雅加达北部的中央商务区，方便前往Soekarno-Hatta国际机场。同时，Cre8以其社区运营和设施完善而闻名，会员有机会与雅加达的许多顶级企业主和专业人士交流，碰撞出更有价值的商业/商务火花。另还配有街机游戏，午睡吊舱，悬浮滑板等休闲娱乐设施……

同样，在国内，联合办公作为提升空间价值及效率的有效手段，也受到越来越多购物中心的青睐。

对购物中心而言，引入联合办公除了可以消耗掉难以去化的出租面积以外，还能帮助项目内的零售和餐饮店铺在工作日期间提高人气与销售额以及孵化商户及品牌等。

对于上班族来说，商业商务模式无缝切换，有了更多带动实体消费的理由。除了通过设计改善空间生态，还能够以空间的商业化改造盘活整体物业，以实现资产增值。

四、高频服务共享化 填补维护成本与服务好评的”断裂带”

传统的购物中心，“服务台”就是服务的核心节点，而服务设施也主要由购物中心运营方单方面提供，为获得服务好评而不断投入人力和物力进行维护和更新。

共享经济的出现，购物中心的的服务台，正变成一个“共享服务的提供平台”。坐拥购物中心客流，将部分服务功能“转移”，由共享服务的提供方承担，自己则运营“平台化”逻辑运营“服务”。

于是，之前普遍由购物中心自行采购的充电宝、儿童推车、轮椅等耗材，开始都采用共享理念了，这极大的释放的购物中心的服务压力，节省了人工和维护成本，甚至购物中心普遍采购的公区休息椅也开始被共享按摩椅所取代，解决休息问题的同时还创造了收益。

1、延时消费“安全感”护航客户粘性

数字化时代的安全感大多是建立在“手机有电，钱包有钱，车里有油”的基础之上，可见移动互联对于人们的重要性。共享充电宝租赁服务让消费者有实质性的安全感，延长了顾客的停留时间，为消费者和购物体验的提升提供更多元的保障。

目前，“街电”、“来电”、“怪兽充电”、“小电”、“租电”、“嘟嘟充电”、“FLYPOWER”等充电宝品牌已纷纷入驻购物中心以及各大餐饮商家，争夺“安全感”服务市场。

2、贴心服务增强游逛体验

在购物中心数字化转型时代，休闲娱乐业态对于实体商业的引流作用不言而明。

之前，带娃逛街的画风往往是“等会儿！”、“回来！”、“别乱跑！”系列，而在共享时代，带娃逛街的画风就变成了这样。

用手机扫一扫交付押金即可使用，共享儿童推车的出现，让很多家长解放双手的同时，令孩子有了更多娱乐的方式，代表品牌为小木马共享智能儿童推车。同时，该业态与购物中心多采用联营的合作模式，为购物中心带来更多额外的服务及收入。

此外，购物中心原本的休息公区是这样的：

在共享概念来袭之后，购物中心的休息公区是这样的

共享按摩椅的进驻，帮助了购物中心进行空间“边角料”的去化。由于该领域的门槛不高，出现了众多品牌，包括乐摩吧、摩摩哒、去摩鱼、“荣辰”、“护动”以及“头等舱”等，模式和价格都大同小异，瞄准了当代消费者的购物放松两不误的需求，只需花很少的钱就能带来“上万元”的享受，在购物中心高流量区域设置点位既留住了消费者的碎片化时间又提升了购物体验。同时，减少了购物中心对于公区座椅的安装和维护成本，为购物中心提供了又一个“开源节流”的路径。

五、共享主力租户 填补需求多元与有限供给的“断裂带”

租户数量是购物中心丰富度和可逛性的关键指标。受面积的局限，即使过去几年购物中心租户面积都在下降，但购物中心所能承载的商户数量总显得不够。

于是，共享类租户正成为丰富品牌数量或服务提供方的一种手法，比如聚集小型培训机构的共享教育空间和聚集外卖餐饮的共享厨房，都算是丰富了购物中心的品牌组合。

当然，这些品牌能拿到的面积和位置也不算是最佳，他们都成为购物中心喜爱的“吃面积”的填铺助手。

1、共享教育空间：“知识进阶生活”

位于杭州来福士的EDU MALL梦想加为共享与购物中心的“联姻”添上了浓墨重彩的一笔，于2017年开业，打造了一处沉浸式的共享空间。教学空间由以EDU LIBRARY 为核心的主题街区、战略联盟培训机构教学点、场景式分时共享的专业教室构成。

通过整合名人名家、专业达人、网络大咖、专业机构、社群互动等资源力量推出的各类创新课程，在这里，消费者将接触到厨艺、国画、律政、剑道、古乐等等各种涵盖生活、艺术以及各行各业专业的课程。

2、"每个外卖商户都有'一个'厨房"

在数字化时代，消费者的用餐方式和地点有了很大的变化。从原来的“做饭、带饭、去外面吃”到现在的“一切皆可外卖”。外卖平台的发展为消费者带来便利的同时，也提升了商家的线上客群覆盖量以及知名度。作为线下商业的重要一环，餐饮一直是购物中心的“人气王牌”，随着外卖平台的发展，购物中心中餐饮的外送销售占比也日益攀升，基于庞大的需求量，一度被外界视为“美食广场2.0版”的餐饮新物种“共享厨房”出现了。

选址热门商圈的低租金位置，外卖商家只需要一个档口，节约50%左右的租金；解决了前期装修开店等程序，商家“拎包入住”开店成本降低60%左右；店长和采购职务可由共享厨房统一管理取代，能节约1到1.5个人力；骑手在共享厨房一次能接六七个顾客的单，接单效率更高单量增长更快；上游供应商因为共享厨房规模化的集中采购，食材成本能降低5%~10%左右；外卖平台因共享厨房优质外卖商家的聚集效应，给出5%左右的扣点优惠和资源倾斜……此外，除了降低成本、提高产能、增加坪效的实用性外，对于消费者来说，共享厨房还把重点瞄准外卖领域最大的食品安全痛点，对90%的中小型外卖商家进行“标准化、规范化”升级，进一步降低外卖行业此前存在的食品安全风险。

基于这些优势，以“熊猫星厨”、“吉刻联盟”和“食云集”为“三驾马车”代表的共享厨房在区域型购物中心遍地开花，部分共享厨房还与联合办公空间企业携手，有效链接了餐饮业与商业地产两种业态，打通线上线下渠道壁垒，丰富服务场景，满足白领消费者的用餐需求，并通过聚集头部餐饮品牌、拉升流量并提升客户体验，激活所处商圈的商业地产价值。

随着餐饮业“强者愈强”马太效应的显现，餐饮市场需要更高的集中度和更强的规范化。餐饮品牌将外卖运营单独分出是大势所趋，熊猫星厨等“共享外卖厨房”的出现，带来的规模集中和品牌效应远大于餐饮商户的小规模单打独斗，提升消费者对于效率要求的同时，加剧了餐饮行业的数字化变革。

3、让购物中心成为消费创新实验室

2015年，位于旧金山市中心的Westfield Mall在项目里开了一家名为Bespoke的新型联合办公，这是westfield labs对于购物中心数字化时代的硬件体验升级做的早期尝试。

它并不是将服务式联合办公搬进购物中心这么简单，与类似于wework等服务式联合办公区和创业孵化器不同之处在于，wework仅是提供联合办公的地点与基础管理服务，孵化器除此之外要提供技术、法律与咨询等引导……而Bespoke则是提供一个直接与消费者对话的平台。

基于Bespoke的实体平台，消费者可以在购物中心里直接看到、触摸并实地测试最新的电商产品，甚至可以参与到某个产品的会议讨论，为创业者们提供一手市场调研资料与新思路。BeSpoke的网页上是这样描述的自己的：“一个座落在旧金山市中心Westfield商城的集联合办公、路演、活动于一体的，与高科技与零售业接轨的创新空间。”

同时，作为旧金山当地最大的购物中心之一，Westfield Mall每年客流量超过2千万人次，基于其实体流量的规模优势，对于购物中心的空间进行升级调整，增强与消费者之间的游逛粘性。

六、共享公共空间 填补多变体验与固定空间的“断裂带”

购物中心里的公共空间以中庭、通道、广场为主，这些区域一直以来都是满足消费者对新事物和潮流体验的活动基地。

在共享时代，这里也在发生着变化，空间功能的多样性正在进行无边界的延展：比如，下面这个案例

1、无缝切换的消费-办公“第三空间”

一家名为Mirvac的商业地产企业从2017年开始着力创新，以提升旗下购物中心的吸引力，还为此成立专门的创新部门来推动。在2018年，他们发起了“第三空间”的概念——一个共享办公空间。其第一个试点位于澳洲悉尼的Rhodes Waterside购物中心内的公共区域，免费向自由职业者以及工作人员开放，测试周期为3个月。

不同于通过租赁形式引入共享办公空间，“第三空间”的出现，是为了满足在移动办公时代，很多人在逛商场的时候需要马上切换到办公模式（又不想去咖啡厅消费）。在面积约为100㎡的“第三空间”内，办公室的设计灵活，配备了开放式工作区，吊舱，休闲聚会区和较正式的会议场所。它还提供自己的礼宾服务，帮助用户协调差事，如购买干洗服务和杂货，以及从百老汇悉尼餐馆和零售商预订餐饮等服务。

此举不仅满足了消费者工作和购物模式的无缝切换，还站在消费者的角度进行消费必要性的思考，让碎片化的公共区域的价值得到了质的提升。

结语

数字化时代的到来并不意味着实体时代的消亡，在转型的路上，大家都是摸着石头过河。共享时代带来的不仅是消费者体验的提升，更是实体商业的复兴与转型，从运营货品到运营空间，再到运营消费者，“碎片化”空间与时间的价值重塑让“我们”未来可期。

转载自：商业与地产

导视，不但有着引导、说明、指示等功能，它也是环境布局的重要环节，营造风格、塑造文化的重要组成部分。

优秀的商场导视系统设计能够优化动线、提升商场业绩。一个商场，通过动线规划设计让人流畅通，这其中，导视扮演着巧妙的角色，通过把商场的一些东西激活(例如某些业态或品牌的气场和存在感)进而诱发唤醒消费者的潜在需求。

商业空间中导视系统具体而言指，在人们日常购物活动的各种空间和场所中所为人提供场所地点信息、功能服务信息、行为指示信息等的系统。只有全面理解和正确认识它，才能充分发挥其作用。

导视系统在商业空间中发挥着极其重要的作用，它们能提高空间使用效率；保证紧急出逃时的安全性，同时还能建立空间形象认知，优秀的导视系统设计还能为空间加分。商场标识牌设计的原则是怎么样的呢，可以从以下几方面谈起。

一、人性化：即以人为本

指示系统设计包括导示图设计，指示牌设计，指示图标设计，地面标记设计等等。任何指示系统都应该是在以人为本的基础上来实现引导功能目的的实现，在我们的城市里，要能为男女老幼、残疾人、外国人等所有人群提供便利生活，要能见到越来越多的手拉环、盲文指引、斜坡、专用盲道、无障碍公共厕所等等。

简单来说导视系统设计三要素：高度、尺度、识别面。

标志性导视系统设计制作材料的质感和肌理对传达整体环境有着重要的作用，为使人对商场空间的环境产生整体的认同感，材料也应与环境本身匹配并有适度的对比。标志性导视系统的色彩在与周围环境相和谐的前提下求变化。因此：

1、符合人体工程学

具体尺寸、点位布置符合公共场所内行人使用、查找、观看的舒适与方便。视距与文字大小的比例可参照下图：

2、位置设置要注意

相信很多人都有过这样的经历，在一个偌大的商场里满世界的找洗手间，以及走错洗手间。

（1）注重转角处标识牌的设置。商业空间往往是不同交通方式互相转换的交接点。交通转换元素通道、转角、卫生间、扶梯、电梯门口都可看成节点；不同功能区域的交接处也可看成节点。节点的数目不宜多，宜用空间中的图形加强识别性。转角处的交通变得简洁明了，消费者可以非常迅速明确自己的方位。

（2）注意空间界面处标识牌的设置。在商业空间中行人的前进路线上要进行特别的设计，根据人的心里和行为特点在需要的位置和距离上进行布设，即在消费者心理上需要有需求的时候就应该出现导向信息，保持视觉中印象中的连续，而且所有的导向要素在使用环境中都应该是被发现的。

二、准确性、简洁

即标识牌应准确明了，让消费者轻易识别并准确理解其要表达的意思。指示系统设计的多样性表现是在不影响引导功能的实现，在标准化的基础上对图形和文字进行更多形象性、趣味性设计表达，结合空间场所的不同性质，注重展陈形式的多样性表现，避免表现形式的“呆板”与“方正”。

三、系统性与差异性

在很多公共场所有时要根据使用对象的差异而有所区别设计。

1、功能使用

例如在室内游乐场、公园等公共场所往往有很多小孩，考虑到小孩认字程度的差异，这里的指示设计就要多做趣味化的考量。

2、产品定位

一套完整的导视系统涉及到色彩、图形、字体、版式、牌子的高度、形状公益以及科学的设置等诸多要素，但是设计要素的应用基础是所在商场的商业定位。

3、细节化

即商场导视系统设计的细节性处理，尤其是商场T字或丁字路口，要设置好拐弯处标识牌，以防消费者在来回打转也找不到标识牌。由于室内标识的主要功能是给人以警示指导，所以任何室内标识都应被安置于人流量较为集中的场所，如出人口处、休憩场所、转弯处等。在对整体空间不造成的破坏前提下，要尽可能地吸引路人更多的注意。

4、多样化

随着装饰材料市场的不断扩大，指示系统设计的多样性表现还应注重材料多样化。用于商场设计的材料及灯光也在不断提升，常见的有玻璃、木材、金属和化学材料，如亚克力等，随着科技的发展，指示系统的制作材料越来越丰富，除传统的木材、石材、金属等之外，还有各色有机玻璃、钛合金等材料喷涂以及各种声光电技术，与其相应的制做方先前的丝网印刷、雕刻、描绘工艺等逐渐拓展到如今大规模生产的喷绘技术。

但其中也不乏一些先进的特殊工艺，如通过霓虹灯光照射，以形成更为夺目的视觉效果，有的甚至可以将灯光与标识外观结合利用光照幻灯影像学原理，最终展现出更为新奇的艺术特效。

另外说一点，材料的表现运用有时还是要与公共空间的人文环境相融合，不是越高档就越好，材质的对比更能凸显设计者在设计当中需要表达的内涵。商场标识的设计要体现出颜色搭配的美感，在设计时还应结合实际的客观背景，在不可变因素确定的条件下，尽量与其达成一定的对比效果。

优秀的导视能保驾护航起到画龙点睛的作用，使得商场的空间和顾客的时间得到最大程度的均衡利用，并实现有效互动，进而提升商场业绩。接下来分享5家设计超赞的国外购物中心的导视系统：

① Las Toscas 购物中心

位于坎宁镇，是埃塞萨知名地标之一，作为当地居民以及旅客的主要消费场所。Morocho Estudio受邀为其设计全新的导视系统方案。其设计的Las Toscas购物中心导视系统设计以图像符号为导识，黑白为主色调，搭配蓝、紫、绿，简单大方，一目了然，不需要文字说明也能看明白。

② Galeria Katowicka购物中心

每一层采用一种暖色调做出强化，清晰明了。地下停车场使用大面积橘色配上黑色文字，公交和地铁通道采用蓝色背景墙加白色字体，非常醒目。

③ 赫尔辛基Ainoa购物中心

Ainoa是花园城塔皮奥拉的一个购物中心，位于赫尔辛基西部。塔皮奥拉是世界上最具代表性的60种建筑意识形态之一。设计被要求创建一套匹配的内部视觉识别和图形设计。设计语言元素、标志、插图、图标和箭头形成统一风格，流动在整个购物中心。

④ 印度FORUM MALL

黑底白字，点缀以蓝色，简单又具有强烈的设计感。

⑤ 美国SIMON购物中心

丰富的内容组成简单的标点符号，不同的语气符号再用不同的颜色展现出来，有效吸引消费者的眼光，注意到导识牌上的内容。

综述

总体来说，指示系统设计是一个实用的系统，一方面关注的是如何用简洁的图形符号来表达准确的含义， 并能跨越国界，无需语言，瞬间识别。另一方面又要着眼于材质外观、文化历史、艺术表现等因素，并且如何使用图形符号融合于整个的环境的氛围中去。

指示系统的差异性设计正是基于这两方面的融合：根据场所空间特质进行有针对性的设计，即服务于它的导向功能的实现，又不脱离指示系统功能而突出艺术和个性。

来源：和桥机构

一座购物中心的空间效率，取决于每一处空间能否正常发挥应有的商业价值。在实际情况中，因动线设计缺陷等原因，不少购物中心都局部存在客流循环受阻的商业“死角”，既影响项目整体运行效率，也有损空间体验感。

无论是从提升购物中心商业效率，还是增强消费终端体验观感的角度，激活商业“死角”都显 得至关重要。

本文采访了彼山设计 BE DESIGN（以下简称“彼山”），从第三方视角解读购物中心死角的认知误区以及正确的“复活术”，针对业主方在开发建设项目时容易忽略的建筑结构、机电设备和动线硬伤问题，以及常用的死角盘活玩法是否真的有效，进行深入探讨和分析。

购物中心“死角”无法避免，不要让它变商场“死局”

对于动辄几万甚至是十几万体量的“商业巨人”——购物中心来说，没有任何黄金切割法则，可以让它们避免“死角”，总有些区域对人流的吸引力不如人意。

这里说的死角是“原生”的——由于空间设计等客观因素导致，“例如商场高区、视线阻隔区域、偏离水平主动线，人流难以到达区域、空间舒适度差区域和同质空间等，这些都是商场里常见的死角空间”。

复杂的动线，导致商业死角

图片来源：彼山

不过，原生死角通过后天盘活，照样可以客流“爆表”。

天津大悦城的5号车库在行内闻名遐迩，2015年开街时，它将散落在全国各地经营着“小生意”的设计师和手作匠人集合在5500㎡双层空间里，打造了涵盖咖啡厅、书店和花店等27家体验感十足的店铺，更开启了全国打造文创街区的风潮。

图片来源：赢商云智库

但很少有人留意到，这个文创街区“鼻祖”，前身是商场3F停车楼。“这是一个死角盘活的经典案例，通过设想未来的使用场景，将空间本身和招商运营整体结合”，彼山认为，优秀的死角盘活术可以提升商场整体空间效益和强化品牌价值，而不限于死角本身，正如5号车库的出现，让人们对天津大悦城善于用主题街区打造场景化购物中心的印象更深。

但也有不少购物中心，把死角变成了“死局”。

“购物中心对死角‘处置’不当，很可能陷入运营负循环：空间体验差——消费者不爱去——人气差——租金收益差——业主运营动力低——空间体验更差…最终，消费者对死角的印象迁移为整个商场，死角‘腐蚀’了其余运营良好的空间。”

毕竟，在这个时代，商场不再是稀缺品，对于那些体验不舒适的商场，消费者可以直接“用脚投票”选择抛弃。

因此，购物中心死角运营，不只是提升购物中心商业效率的需要，从广义角度，更关乎购物中心的存亡。

商场死角背后，折射的是行业畸形的开发逻辑

国内购物中心发展史不过二十余年，据赢商大数据统计，截至2018年底，全国已开业存量购物中心（体量≥3万㎡）达8000个，结合近几年商场开业率大约在5-6成，平均每年有近千个商场在筹备中。

与之相对的是，国内开发经营体系的不成熟和专业人才的缺乏。“在国外，商场的招商策划和空间设计是同步进行的。但国内很多商场，等到设计做得差不多了，运营才介入，相当于架子搭好后，运营来填场，这个时候招商就会很被动。”

商场设计与招商运营脱节，这是死角产生的一大原因；同时，招商思维的不成熟，也会导致死角——“不少购物中心还是地主思维，认为自己有铺了，品牌就一定会进来”，彼山无奈表示。

近几年如长沙、武汉等二三线城市涌现了一大批定位高端的购物中心，瞄准LV、GUCCI等传统重奢品牌。“但奢侈品牌不是商场愿意砸钱就能引进的，他们对城市消费力、当地人口结构和店址区位等开业条件有非常严苛的要求，还需要保证营业额。”

所以，由于市场容量有限或竞争条款制约等客观因素，这些二三线城市新开业的高端购物中心，很可能最终无法顺利完成招商，但又囿于项目调性，只能通过展览等形式去填场，导致死角。

图片来源：摄图网

国内购物中心起步晚、供给大，所以商业地产行业发达的澳洲、美国，以及邻邦日本和泰国，一直是我们考察和学习的主要对象。现阶段，国内大部分商场在操盘理念（主打第三空间）、商业形态（从盒子到盒子+街区）和商场服务（强调人性化）的表现，均透露着我们学习前辈的影子。

但国外商场另一项优秀经验——重视热环境（包括空调、通风和遮阳等影响人体冷暖感的环境）、灯光强弱和光线色温的有机协调，却尚未取得国内购物中心的重视，甚至不少商场因为在这方面运营不当，导致另一种空间死角。

例如，有些商场在定位酷炫的主题街区区域使用大量冷光，使人感到刺眼和不舒适。“国内街区式商业地面大多以水泥硬地为主，缺乏足够的遮阳设计，导致白天温度过高，人流量低，夜晚重新热闹，存在分时段死角。”彼山表示，目前国内大部分街区式样商业，普遍都忽视了遮阳设计。

“国内商业地产其实非常缺乏专业人才，对商业不了解造成动线硬伤，或者设计环节沟通不到位，使机电、结构等团队没有衔接好设计，都是商场产生死角的常见原因”。彼山坦言。

吊打常规套路，购物中心新颖的死角“复活术”

诸多原因导致商场死角无可避免，那么，如何激活死角就成了每个商场的必答题。

“死角盘活，首先要对成因进行定位评估：病灶是设计可以直接解决的？还是需要和招商运营环节联动？大面积的死角需策划先行，明确目标是为了租金收益还是提升人流。”对于死角盘活，彼山认为项目明确自身改造的目标是关键。

对于商场高区、空间舒适性差、或者是人流难以到达的死角区域，国内商场早已有一套自己的应对法则：增设餐饮、翻新空间和推展览/主题街区。但这些传统套路真的有效吗？还有没有新颖的死角盘活玩法？答案是有的。

➤ 商场高区：

大部分商场都无法避免高楼层，在彼山看来，高楼层商业的人群引流主要分2步走：

目标先行：顶层设置目的性较强的聚集人流业态或事件密集的场所，如影院、剧院和展会等；或逆向思维，将顶层空间打造为市民活动空间，让消费者先来逛公园，再到商场消费。

再解决交通：通过跨层扶梯拉动，打造小型回廊式空间回通，增强高区可达性。

事实上，高区商业的客流竞争优势正越来越强，当我们将目光移向亚洲不同年代开业的知名商业时，也可发现商场高区玩法的演变路径——从“死角”到“优势”：

如果说2004年落成开业的香港朗豪坊，通过在商场设置两部飞天梯，分别从4楼直达8楼和12楼，还是从“解决死角可达性”的思维，为商场提高高层空间可达性提供了创新性示范。

图片来源：彼山

那么像日本难波公园、苏州新光天地以及去年开业的泰国网红商场ICONSIAM，则是“主动”拔高做高区，直接将高层打造为项目亮点区域。如ICONSIAM在高区提供开放平台作为餐饮空间，同时以旗舰店连接空中花园，将湄南河作为延伸的城市景观，打造空中“市民广场”，使人主动往高区聚拢。

图片来源：彼山

➤ 空间舒适性差区域：

对于该类型死角的盘活，彼山深有感触，“目前国内不少购物中心的盘活做法还是翻新思维，认为只翻新天花、地面和墙面（简称“天地墙”）等，就能提升租金，甚至希望在改造过程中不影响营业。”

在彼山看来，如果是物业老旧导致空间舒适性下降产生死角，应该进行综合改造，“死角盘活最忌讳‘单一思维’，即把死角机械地看成死角本身，很多业主往往只愿意在硬件上做一点投入，因为害怕对品牌进行调整或梳理优化动线会‘牵一发动全身’，选择保守处理，往往投了钱却没有取得应有效果。”

图片来源：摄图网

另外，机电也是需要升级的重要选项，彼山笑言：“要看一个商场运营得好不好，有一个简单的办法，就是看该项目机电领导的工资高不高”。这句玩笑背后反映的是机电系统对于商场的重要性，因为它涵盖给排水、电气照明、空调风管、排烟风管以及弱电系统（涉及网络、智能管理和人群热力图等），是商场业态和品牌调整、智能化经营和提升整体空间舒适性的基础。

“国内商场的机电系统大多是落后的，因为这个太费钱了。我们看到有很多商场用了很多昂贵石材，但是在机电设计上一塌糊涂，连基本的热环境都没考虑好，十分可惜。”

➤ 偏离水平主动线，人流难以到达区域：

国内商场常见动线类型包括线形、环形和网格形三种，在不同体量和地块形状的商业项目中，这三类动线或多或少都会存在一定的“原生”死角。作为美国商业的长期观察者，彼山向赢商网分享了美国“AntiMall（反购物中心）”之父Shaheen Sadeghi 用“策展思维”操盘的商业项目——Packing House，展示了另类的商场动线。

不同于一般商业项目的平面布局，采取店铺依次排列再通过环形动线串联的模式，Packing House运用了策展思维，每个商铺就像展示柜一样“随意”安置，大部分商户均拥有3个以上展示面，大大提升了可视性，降低死角存在率。

商业的操盘人更像是特定文化的策展人，按照特定的生活方式来筛选品牌，给顾客的展现不仅是单纯的店铺，更是他想要表达的文化和生活方式。而对于舞台下方人流难以到达的区域，项目则结合当地人的生活文化，打造了一个美食教堂（FOOD CHAPEL），并一跃成为当地的结婚圣地。

图片来源：彼山

“打破规矩，也成方圆”，用策展思维进行业态配置和品牌落位，不失为从源头解决动线硬伤导致死角的办法。除此之外，将平面转立体，避免横向动线过长，也是在设计之初能规避该类死角的方法之一。

例如，前述提到主动拥抱高区的ICONSIAM，其通过设计10个楼层，来消化其52.5万㎡的巨无霸体量，将横长的水平动线转化为垂直动线，降低因单层面积过大导致的死角。

而对于在动线已定的前提下，那些偏离水平主动线、人流难以到达区域类死角，彼山认为，最常规的做法是设置目的性消费场景。除了布局餐饮、娱乐休闲和培训等常规目的性消费业态外，在大面积死角位置规划“主题街区”，成为近年来不少商场处理死角的常见做法。

主题街区的主题不应太“重”，尤其不要在硬装部分做过多营造，因为主题过重会把业态严重限定，像二次元和电竞街区等重主题街区容易过气，等到消费者的新鲜劲过去，人气立刻下降。

例如，不少商场为了消化大面积的“死角区域”，只片面地参考时下流行的消费元素，未对底层的消费基础和消费持续性进行深入分析，便一挥而就规划了低龄化的儿童、二次元以及各种噱头的主题街区。

图片来源：商业与地产

这些主题街区看似“独具新意”，但却因瞄准的圈层有限，容易出现圈内人有感，圈外人无视的情况，加上主题街区本来就位于死角，自然到达人群有限，对街区不感冒的消费者更不会到这里来，最终导致该区域由死角变为“有主题”的死角。

“主题街区最忌讳只有外部的装饰，没有内核。”彼山表示，“主题街区不应过分强调主题，有些人对该主题不感兴趣，但还是可以喜欢空间的，所以主题不能在公共空间上反映太多，而应该通过故事场景去诉说。”

文章最开始提到五号车库，在硬装部分就非常克制，其“车库文化，创新文化”的主题表达，更多的是通过甄选的店铺和运营活动事件多维度传递给消费者。

彼山自身设计的作品，也在践行这一观点。例如其在武汉打造的室内主题街，空间设计是面向全年龄段和富有设计感的，而对街区核心主题的体现主要通过项目的IP背景故事、视觉表达、业态配比和运营活动事件等来演绎，让感兴趣的消费者可以深挖故事从而联动不同的消费场景，不感兴趣的消费者也可以在街区内有愉快的消费体验。

图片来源：彼山提供

而像现在市场上常见的儿童主题空间，则是典型的反例。这些街区的整体硬装显得“低龄化”和“装饰化”，在公共空间装饰了过多的花花草草，充斥着二次元卡通形象或各种建筑造型等，让家长和对特定主题不感兴趣的人觉得这个空间与自己无关，只是纯粹“遛娃”“拍照”。

“主题街区应该是加分项，让愿意了解主题的人更喜欢项目、更有归属感，从而一直到访；但也完全不影响对主题不感兴趣的人，去体验整个环境的空间品质和商业内容。”只有这样设计的主题街区，才能为死角带动人流，而不是越做越狭隘，让主题和死角相互对抗。

来源 | 赢商网（ID：winshang）

商业地产进入存量时代，租金逐渐上涨、客群不断演变，对现时代下商业地产发展提出转型需求。新中产带来多维消费业态，老人与儿童衍生的养老医疗与亲子业态正不断成为商业地产考量逻辑。区别传统零售式商场，以创意IP场景打造与差异化路线，细分消费市场并满足多维需求的生活体验中心与城市综合体，正成为转型路径。

——导言

整个房地产环境正发生变化，商业地产进入存量时代，市场面临去库存压力：与此同时，消费客群发展演变，以新中产群体为主的消费群体占据主导，消费观念转变、消费业态呈现多维，不再仅此满足基本生活业态为主；此外，以老人与儿童为主的消费业态也正在成为重要的消费业态，养老地产、医疗机构、健康产业与儿童相关的亲子教育类与亲子娱乐类为主的商业业态也正改变传统商业发展逻辑。

各样新元素进入塑造的新商业形态势必会给商业地产带来新的发展机遇。商业地产的转型升级正成为撬动未来行业发展的关键。

但究竟这些新业态给商业地产转型带来哪些具体的影响？面临严峻市场环境下，商业地产如何实现创意转型？衍生具备价值的商业产品！

1、消费成商业地产主推力，消费结构变革

数据来源：中指报告

出口、投资、消费历来是带动中国GDP增长的三驾马车，从2014年开始，消费支出对国内生产总值增长贡献率已稳稳超过了投资和出口，2018年上半年，消费对经济增长的贡献率甚至达到了78.5%。

商业地产主要为消费提供空间场所，构成消费的主要支撑。为此，消费已然成为商业地产的主要推动力量，消费结构的变革与消费市场新的量与质的变化，直接对商业地产发展逻辑与转型方向提供决策；

2、开工销售比不断降低，增量向存量过渡

商业地产市场面临去库存压力，商业开发投资出现疲软，商业营业用房与办公用地近几年，开工销售比不断降低。商业地产已经逐渐由增量向存量过渡，促使商业地产运营战略发生调整，整个商业地产行业竞争日益激烈！

全国商业营业用房新开工、销售面积及其同比

2011-2018年1-6月

商业营业用房新开工面积近几年不断下降，而销售面积在2018年降到最低。全国商业地产开发已经逐步放缓，市场面临去库存压力，增量资产正逐步向存量资产消化转变。

全国办公楼新开工和销售面积及同比

2011-2018年1-6月

办公用地这块，开工销售比也降至新低， 2018年1-8月，全国办公楼开工销售比由2017年同期的1.49降至1.46。商业地产整体开发节奏放缓。

3、租金上涨：重点城市商铺租金以上涨居多

2019 年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金整体水平稳中有升。具体来说，以全国重点城市 100 条商业街商铺与100 个典型购物中心商铺为样本，百大商业街（百街）商铺平均租金为 25.6 元/ 平米·天，环比上涨 0.72%；百大购物中心（百 MALL）商铺平均租金为 27.0 元/平米·天，环比上涨 0.62%。

在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占 72.0%，租金环比下跌的商业街占 11.8%，16.2%的商业街租金与上期持平；

在样本商圈中，租金环比上涨的商圈占 72.9%，租金环比下跌的商圈占 17.7%， 9.4%的商圈（购物中心）租金与上期持平。

面临进入存量阶段与租金不断上涨的商业地产市场，如何把握细分客群，了解对应客群衍生的商业业态，并结合成功商业地产案例，分析转型成功的原因所在。

接下来，本文逐渐为大家诠释，微观上我们从新出现的几大类新商业业态，为商业地产转型注入新鲜血液；宏观上，我们从商业综合体整体剖析，一个创新型、因地制宜的成功商业综合体如何做到成为商业地标的。

如何转？怎么转？

1、 消费业态：客群转变，衍生人群消费业态

➤ 80/90群体：新中产消费业态占主导

消费升级下，客群发生变化，不同客群产生个性化消费需求，从而产生不同群体为代表的人群消费业态。对于消费升级的量变和质变，从人口年龄结构来看，影响最大的莫过于以80后、90后为代表的新中产群体。

这一批新中产客群崛起，直接引领消费变革新趋势，消费类型逐渐由以往传统满足基本生活消费的物质型消费转变为人格型消费、生态型消费、社交型消费、情感型消费、体验型消费等5类消费业态。

新兴消费快速兴起，居民消费观念发生转变。居民消费结构正转向品质生活消费为主。我国新一轮消费升级正经历“量变”到“质变”的过程。这5类消费业态的转变，直接对商业地产未来转型起到决定性作用。传统消费业态模式已经不能成为商业地产主要业态。

➤ 老人/儿童：养老健康与亲子业态逐渐爆发

随着我国老龄化日趋加重和“全面二孩”政策放开，老人和儿童逐渐成为社会消费群体的重要组成部分。特别是60-69岁的老年人群，他们工作时期跨越改革开放，期间积累大量财富，具备较强购买力。

除了新中产群体之外，与老人相关的养老、健康与医疗逐渐成为重要消费业态。现在的商业地产在转型中，养老地产、健康与医疗机构占据主要形式。

“慧享福”品牌是同策集团商业地产养老转型之笔！区别于传统养老机构，慧享福以社区嵌入式小微机构之姿，打破传统养老机构将老人与家分离的僵局，以“长者照护之家”的理念切入社区，以专业运营照护能力为核心，以智能化养老技术为手段，以康复训练为亮点，为周边家庭提供日间照料、居家上门、机构托养及社区长者活动等综合性服务的全方位社区照顾体系。

慧享福，也成功为地产项目植入轻资产养老新模式，引领商业地产养老业态在社区运营养老模式上实现更新升级！

而儿童群体则是不可缺少的另一主打群体，商业中亲子业态为主的“娱乐体验类消费、教育类消费”逐渐成为商业地产发展热潮。我们逐渐发现，一个成熟的商业综合体，亲子业态是主要动线之一，商场中庭区域或商场高楼层区域，以亲子业态为主的教育类、娱乐体验类消费业态集聚，也带动商场大批量固定人流。

2、 创新路径：创新IP差异化，场景式消费体验

一个成功的商业综合体，一定是在区域内有一定差异化并能够准确把我自我消费群体！外部因素已引发商业业态发生多维变化，商业中心不再是一种简单满足消费的购物场所，而是一种满足多维需求的生活体验中心。

如何聚焦目标人群，如何聚焦创意IP，如何细分市场，我们用下面三个成功案例来诠释！

➤ 武汉光谷K11艺术中心：聚焦年轻人群多维业态组合

武汉光谷K11艺术中心，是香港新世界集团在华中地区打造的首个购物艺术中心，其中超过一半以上为体验业态。

光谷K11模式优势在于深入把握消费者需求，实现艺术、生活与商业体验的融合。

精美的艺术典藏、时尚的主题表演实现人与场景的互动连接，而高人气花园餐厅、复古风的手工作坊店、回归自然的草本健康区、异国风情的高端品牌店、独具匠心的高端影城等创新的业态组合为消费者带来艺术欣赏、人文生活与时尚消费的完美体验。现在，光谷K11不仅成为区域年轻人群娱乐消费首选地，更是武汉代表新一线城市的商业地标。

此外，深圳万象天地、上海新天地购物中心、重庆国金中心等商业项目，分别以时尚潮流的街区商业场景、历史与现代融合的建筑特色、以汇聚奢华、时尚、包罗万有的业态组合,成为当地具有高人气的城市新地标。

➤ 上海大悦城：创新IP场景，打造沉浸式体验场景

基于深刻洞悉和把握消费者对于年轻、时尚、潮流和品味的需求，大悦城已从商品供应商转型为内容生产商，并将实体零售场景打造为消费者的休闲和生活空间，其开辟的主题街区也成为连通客群生活时空与精神世界的桥梁。

上海静安大悦城以打造“魔都爱情地标”为落脚点，聚焦年轻客群，策划“蛋黄哥懒得展”、“告白气球”“Buffy很高兴认识你YA”，“城会玩”系列展活动，不但取得创纪录的带动客流增长，更结合国内首个屋顶摩天轮营造浪漫约会气氛，成功吸引一批年轻人群消费。

朝阳大悦城也基于年轻人时尚、卖萌特点，策划“吾皇驾到一傲娇萌主亲见大会”系列IP展，为期33天的展览带动客流提升10.8%；此外，Hello Kitty 主题公园、哈尔滨万达乐园、上海迪士尼乐园等主题公园业态运用自身IP场景，打造沉浸式休闲娱乐体验，也是当前人气极高的商业业态。

➤ 深圳1234space：“小而美”引领品质，深耕细分市场

深圳1234space是华润置地继万象城之后又一全新商业综合体项目，商业面积虽仅有约1万㎡，但准确锁定80、90和00后年轻群体，以品质与轻奢潮人为规划概念，以时尚精致、年轻品牌为主导，着力打造“小而美”的品牌商家组合，引领东门品质商业升级。

1234space将人气餐饮店、时尚潮流品牌店，将集矢量咖啡创意与经营文化创意的跨界书店有机组合，打造出适合年轻人的品质生活与时尚购物体验。因此，在竞争激烈的东门商圈中占据一席之地。

相关成功经验也在上海K11购物中心、香港青衣城、成都凯丹广场等体现，这些商业综合体以年轻、时尚、潮流、高颜值为特色，成为吸金吸客的典型典型代表。

商业地产进入存量时代，逐渐上涨的租金水平，不断变化的消费客群与需求，对现时代下商业地产发展提出转型要求。不同客群的转变影响着商业需求业态，新中产群体现占据主导，以满足新中产群体的消费需求、老人与儿童衍生的养老地产与亲子业态不断成为商业地产主要考量逻辑；区别传统零售式商场，以创意IP场景打造与差异化路线，细分消费市场并满足多维需求的生活体验中心与城市综合体，正成为转型路径。

逐渐以生活方式和人文体验为主的集“空间娱乐+多业态布局”的商业地产体验模式正全方位呈现，而这也将主导未来实体商业的空间和功能形态，打造多维业态集聚，生活空间广大，消费场景再造，购物体验提升等各个方面更具优势的成功商业体验。

如今在很多城市中，尽管是近在咫尺，许多人也不认识自己的邻居。有什么机会办法可以帮助人们重新认识彼此呢？“在泰国文化中，当你不知道去哪的时候，可以去商场。”

- the Commons联合创始人之一Vicharee

「the Commons」，位于泰国曼谷通罗的一家「社区商场」。“Common”就是“公共”的意思。显然，它希望大家把这里当做一个人群聚集并产生社交与交流活动的场所。

the Commons 不在区域商业主街上，而是坐落在主街拐进来100米左右的一条社区街道上。入口处有一标示墙，精确传达其核心理念：

一、极具温情气质的水泥建筑

the Commons地面一层里一半的空间是连接第二层的阶梯，只要站在这里，你就会不由自主地迈开步伐向上行进。第三层和第四层的一系列开口也增强了垂直空间的连续性。即便身处地面，你也可以从不同角度清楚地看到上层所有的店铺。几乎不用费力，你就可以去到每个楼层。

在这个小小的露天商场中，可以找到餐饮区、休息区、小型舞台、野餐区、竞技场式的阶梯、儿童游乐区、办公空间、一片游泳池大小的草坪，甚至还有一个菜园。它既是商场又是一座户外公园，来到这里的人们可以自然而然地结识彼此。这是一栋极具温情气质的水泥建筑。

二、自然·童趣·乐园

商城里转着巨大的吊扇，一抬头就可以看见排风系统。商城内不设置空调，完全依靠排气扇辅助的自然通风，然而即便没有空调，也没觉得浑身黏腻。在这里，你能感受着最原始的自然风。

天台处预留了一片香料农场和小草地，供人耕作和种植香草，这些有机种植的蔬菜还被用到这层的Roast餐厅内。通罗的孩子如果想要和草坪来个亲密接触、想踏着柔软的青草在天空下奔，the Commons四楼的露天草坪是他们不二的选择。

在二层的玩乐区「Play Yard」有一个小孩可以玩耍的小型儿童游乐园「Little Pea Kids Commons」，内设两间活动室，提供乐高积木、益智拼图、音乐墙、软垫游艺区等玩乐设施。这里是文创品、书籍和玩具的天下。在玩耍中学习，估计每个小孩子都不会拒绝吧。

「Little Pea」同样也是为年轻家庭设计，除了有长期的互动项目之外，也非常欢迎只参与一个下午的“快闪”游客家庭。

三、学习·休闲·工作坊

每个星期，你能在the Commons找到不同的工作坊，涵盖工艺品，食品和饮料，福祉和个人发展等方面，不管你喜欢烹饪、烘培、自制手工皂、插花还是茶饮配制，你总能在这里找到你喜欢的、适合的。

儿童，成人和家庭均可以参加，于学习而言，你永远不会太年轻亦或太老。来这里给自己的技能树添枝加叶、结识有着相同兴趣的朋友。

四、音乐·艺术·聚会

the Commons还在逐渐成长为本地艺术家和音乐家及其爱好者的的交流分享平台。周末晚上，公共空间还会举办小型音乐会，丰富而时尚的活动，填补生活的同时，也让人们的到访变成了一种日常。

五、友好·环保·公益

被the Commons吸引，绝对不只是有趣好玩，这里提供很多贴心的服务，例如存放自行车，也可以带宠物。这里咖啡厅的咖啡豆来自泰北咖啡园，购买咖啡的费用会有一部分直接回馈到农庄……不时就会有这些小小的公益事件在召集、推进。

the Commons的「善意计划」，鼓励人们在义卖箱里留下随意数额的钱，然后自取一瓶the Commons矿泉水。每个月，团队会把这批义卖所得的收入捐给周边社区一个需要帮助的人。

标示牌上的小字：“Konw someone in need？

Tell us about someone in the neighborhood who could use a little kind.

Let us know where they are，how we can help and why you think we should do.”

了解有需要的人，告诉我们他们在哪，我们可以怎么帮助他们，以及你认为我们为什么会这么做。

除此，the Commons还协助澳大利亚公益组织Oz Harvest的泰国分部在曼谷投放了他们的第一批社区冰箱。每天，the Commons里的餐馆、商户都会把没能卖完的食物存到这些冰箱里。Oz Harvest的人则负责把这些食物取走，随后送至生活在曼谷的低收入家庭还有孤儿院。

the Commons正在与Thai-SOS和 Bangkok Soap Opera进行合作，包括类似这样的有趣活动 - 以减少食物浪费并提高对可持续生活的认识。

六、无限可能的公共空间

the Commons，有人将它形容为非典型购物中心，比起购物中心这种商业性的存在，它更愿意成为一个链接着人与人的社区，切实地影响周围的环境，深深植根于社区的空间，对社区反哺积极的影响，让人们在社区里面体验到更加紧密的交流及互动感，使得人们生活的更加舒适和惬意！

作为城市文化的一部分，购物中心的作用越来越具备“公共属性”——它不再仅仅是一个买东西或者吃饭的商业空间，而是越来越公共化，成为一个区域或者城市的公共交流地。

凭借着其巧妙设计的空间的高超的包容性，使得这个商城社区的空间的形式和容量足够发挥不同的创新创意；在室内也能感受到通透有舒服怡人的阳光，产生户外、公共、自由的感觉；立体层次性，楼层之间实现了立体相融的互动，这些都给予了公共空间更多的可能性。

文章来源:和创摩尔 ID:IMconsulting

引言

遍地都是购物中心，为何我们还是感觉“没啥可逛的”！

来源|商业与地产（ID：commercialproperty）

作者|猫头鹰研究所

无论是原来的消费目的地还是现在的生活方式中心，产生交易才是购物中心“游逛”体验的最终目的。

在存量越来越多的今天，品牌和业态的同质化让消费者越来越难在其中找到“自我”的“小异”。去了次购物中心，就排了个长队，吃了个饭，逛了一圈但是却常常两手空空地出来。

“偌大的购物中心，感觉没啥可买的”，缺乏可逛性，似乎成了购物中心面临的“尴尬”。

与百货不同，购物中心天然的就是大品类为主，而各种配饰、鞋帽、化妆品等各种小品类很长时间以来都是招商的弱项。

在这个“杂而有序”的大融合时代，当人们有了日益丰富的物质生活保障，人们越来越重视内心中细碎的感受，每个社会个体都渴望在“求大同”中寻求自我的“小异”。

为了贴合消费者日益提升的消费诉求，转型成为了购物中心的关键词。

从大而全跑马圈地的操作，开始向主题化、差异化、个性化、休闲化寻求突破，玩场景，讲体验，谈游逛，逐渐成为生活方式的载体。主题街区、美陈以及自然造景及活动等固然可以延长消费者的停留时间，但由于成本较高，更换频率较低，很像一锤子买卖，很难对消费者造成“二次”或频繁的吸引。

如何让购物中心更具可逛性，增加滞留时间并促使交易行为的发生，这几乎是所有购物中心都在探索的答案，日本购物中心里的“杂货”思维为我们提供了一个接地气的视角。

一、消费中心VS生活方式中心游逛的目的是产生交易

游逛，本义指无目的、无计划的漫游，做动词则是指发现喜欢，改变生活。推而广之，购物中心的可逛性则是指其能够吸引客流、增加滞留时间，并使得顾客碎片化时间变得更有趣味和品质，从而促进消费的那些特点。

游逛和消费本应是一体，但目前很多购物中心只做到了一半，抓住了消费者的时间和眼球却无法促使交易行为的发生。

所以，说到底，无论是原来的消费目的地还是现在的生活方式中心，产生交易是购物中心的最终目的。

消费是彰显个性、自我表达最直接易行的方式。

越来越多的细分商品试图通过满足这一消费心理来瓜分市场。“调性”、“简约”、“冷淡”、“亚文化”、“治愈”……等消费概念及衍生品随之出现，供消费者们在这些琐碎的日常中找寻和释放隐秘的“自我”。

“杂货铺”就是可以承载、包容所有“自我”的神奇领域。

反观日本实体商业的门庭若市，其人气颇高的杂货经济以及背后的“游逛消费”逻辑，或许就可以为我们的发展带来更多的灵感。

二、精致的“烟火气”生活方式的延伸和归属

全世界大约没有比日本更喜欢生活杂货的地方了。

这种喜欢来源于对每一件商品背后劳动时间发自内心的欣赏和推崇，车站、街头、河边、购物中心……

店铺的杂货化或者叫做生活方式化，成为购物中心增加可逛性、提升人气的关键。

随处可见的杂货商品让生活的烟火气散发着精致的味道，这不仅体现在GrandTree这样的社区级购物中心，甚至在定位精品的日本桥高岛屋SC也是随处可见。

日本杂货普遍被称为Zakka，它的吸引力源于它功能性之外的附加价值，也许是外在的人性化设计、一种情感的流露以及某种时代情怀的传递，以至于其在日本乃至其他推崇它的地区有了更为深层的含义，它所指向的是脱离物品本身的一种生活态度和生活方式。

也因此，杂货店在日本人的眼中似乎是有魔法的，从东野圭吾那间充满魔幻色彩的“解忧杂货店”到令人心神触动的“昭和杂货店物语”，杂货店的魔法就是日本人对于“精品生活”情结的延伸。

东京杂货铺的种类非常多，这可能源于每个人都对自己喜爱的生活有着不同愿景，从一家杂货店的装饰、买卖的货品就可以看出店家的生活态度。从实用型和设计型的角度归纳，还是可以整理一二，大型百货类多偏向实用型，小店则更富设计感以及情怀和体验感，但无论怎样，品类齐全的杂货店，都是吸引客流，提升品质游逛感的重要策略。

杂货经济之所以能够在实体竞争中稳如泰山，除了生活情结之外，与日本社会消费时代背景的发展也密不可分。

三、个人消费时代的来临“杂货”行业的大爆发

从发达国家的发展经验看，随着经济持续发展，居民的消费偏好往往会经历大众消费到消费升级，再到回归理性三个阶段，并由此带来消费品行业和零售业态的不断迭代和变迁。

日本国民消费经历四个阶段，90年以后消费开始回归理性。1960年至今，日本经济发展经历了4个阶段，消费偏好也经历了四次风格转换。

➤ 1960-1973年为日本经济的高速增长期，GDP平均增速高达16.6%，但是人均GDP水平较低，仅为1475美元，该阶段是大众消费时代，家电等产品迅速普及；

➤ 1974-1990年为经济换挡期，GDP平均增速为8.44%，但是受益于前期经济高速增长，人均GDP已经达到12395美元，该阶段消费升级趋势明显，“新人类”一代追求个性化、高端化和品牌化；

➤ 1990年泡沫经济破灭后，GDP平均增速仅为0.53%，经济增长几乎停滞，随着日本经济陷入失去的20年，消费也开始回归理性，消费者更加注重精神消费，脱物质化趋势明显；

➤ 2010年日本经济恢复正增长，GDP平均增速爬升至1.36%，开始缓慢复苏，但是追求简约、自然的消费习惯已经养成，消费继续返璞归真。

而当前中国经济整体发展水平与日本第二阶段（1974-1990）相似，消费偏好也呈现个性化、高端化、品牌化的升级趋势，但是部分发达一、二线城市的经济发展水平更高，消费者经历了物质的极大丰富以后对品牌的认知度快速提升，总结日本社会经济和消费的发展规律，长期来看中国居民的消费偏好也将逐步回归理性、简约、自然。

我国居民消费意识正由品牌消费逐步向品质消费升级。曾经中国民众消费呈现明显的两极分化特点：一方面来自欧美的奢侈品牌受到消费者的追捧;另一方面，仿冒或低质低价的商品也充斥着国内市场。

如今，经历了经济的高速发展和物质的极大丰富，我国居民对品牌的认知能力已有了大幅提升，以小米和名创优品为代表，定位时尚简约、优质低价的极致性价比品牌快速崛起，并有效弥补了国内中档消费市场的空白，推动民众消费意识由品牌消费向品质游逛消费的升级。

同时，网络的发展也引发了“网红带货潮”，“种草”风盛行。在中国，虽然精致的杂货在年轻圈层受到了广泛的认可，但相比于日本经历了时代洗礼的情结，中国的“网红”更像是一阵风，杂货或许也是这阵风中卷起的行业之一，如果想更加牢靠的抓住三分钟热度的消费者，就必须把产品做到极致化，要么追求人性化设计，要么追求更高的性价比，要么追求精致生活的体验感。

从家庭消费到个人消费，消费行业迎来大繁荣时代。随着第三消费时代来临，消费从家庭消费转向个人消费，从量到质的转变，消费品呈现极大繁荣，行业大爆发时代正在来临。

四、精致格调VS廉价实用日本杂货求生之道

刚才上文中提到，在日本，杂货店存在的形式有很多。有人称日本目前正在经历第三次杂货浪潮，外来的杂货风潮正在被日本大众接受。

同时，日本杂货店的海外扩张之路并非一帆风顺，TokyoHands曾经进入上海南京西路的伊势丹百货，但并没有价格竞争优势力，最终也只坚持了四年，于2015年底离开上海，但与之相对，无印良品却凭借着其简约冷淡风，圈获了海外众多的“真爱粉”。

那么，抛开日本人对于杂货的情结不谈，日本杂货的经营模式又有什么值得我们学习和借鉴的地方呢？

1、“遗世独立”的性价比之王复合经营模式下唐吉坷德

唐吉坷德是日本非常有个性的百货卖场，在年轻人当中更是人气超高。与人们印象中简洁清新范的日式店铺不同，唐吉坷德的店铺陈列就显得有点杂乱无章，货架上摆的满满的商品，几乎要冲到屋顶。

唐吉坷德本身就有特立独行、骑士风格的意思，所以，它通常是以独立店铺或是一栋楼的形式出现，他们想给日本的用户不一样的购物体验，希望通过有趣的陈列制造出淘宝的有趣体验，让人们花更多时间来享受购物的乐趣。同时唐吉坷德也保持着亲民的风格，以便宜著称的日本唐吉坷德超市，集齐了药妆店、24小时便利店、免税店、二手店，是日本旅游的必去打卡超市之一。

4万多种商品挤在一起，颠覆了顾客对日本综合型超市陈列整齐的原有印象。但如此“杂乱”的环境，仍然阻止不了从本土顾客到海外游客对这里的热情，每年有近百万的中国用户前来购买，日本电饭煲、保温杯、口罩、洗发护理都是中国用户采购的热门商品。从1989年创立开始，在日本大型综合型超市永旺、伊藤洋华堂等都不景气的状况下，它依然连续27年盈利。

店铺看板上“激安殿堂”的几个大字非常醒目，在日语中，它就是“超级便宜”的意思。

近几年网上购物的兴起，导致百货商店以及购物中心的集客能力越来越低，曾为了买东西而去超市、购物中心的消费观念，变成了闲逛型购物。

先以低廉的价位吸引顾客前来，人们在唐吉坷德狭窄的货架中间，看着琳琅满目的商品，便慢慢忘记时间，反而产生了“寻宝式”的探索感受。这成为唐吉坷德的一种个性，让顾客更加有购物的欲望和发现魅力的期待感。

而唐吉坷德其实在陈列商品方面也并非是杂乱无章。在每列货架和通道的交点处有个三角区域（约长0.9米，宽0.9米，高2.5米），由于这个区域是客流量最高的地方，因此店铺会在这里放满多样商品来引起顾客的注意。

同时，为了更好的服务通勤族以及海外游客，唐吉坷德也开始了24小时运营，并且，在创始人安田隆夫先生“将实权交给现场的”倡导下，每家店铺的店员们都具有很强的自主性，费劲心思布置不同的“寻宝现场”来吸引顾客，给予顾客们更多的寻宝快感。

2、购物中心“人气”客流发动机TokyoHands领军零售主力

TokyoHands东急手创（东急ハンズ，とうきゅうハンズ）是日本一专门售卖家与DIY用品的连锁居家生活百货公司，是东急集团成员公司之一。在这里，可以买到各种各样的新奇的有创意的家居物品。

TokyoHands创办于1976年，主要售卖货品包括家庭用品、家具、手工艺产品、五金用品、电器、灯饰、玩具、文具、派对用品、行李、露营用品、自行车、宠物用品等。分店为多层式，通常开设在城市的闹市区，目前多以购物中心的主力店形式出现，例如东京的LaLaports以及高岛屋新宿店等，目前TokyoHands遍布日本，包括东京、大阪、名古屋、横滨、广岛、札幌、福冈等等。每年有200万人以上客户光顾。

TokyoHands经营约30万种商品。包括与客户生活密切相关的基本用品、使生活丰富多彩的、满足各种需求的多种商品。在店面举行各种强参与感的活动，形成了可以反复游逛的娱乐性零售业态。同时，由熟悉商品长处的服务员对客户提供切实的建议，强服务感深受消费者的追捧。

“很多顾客是因为TokyoHands而光顾我们这里”高岛屋新宿店的团队这样说道。作为零售主力店，TokyoHands以其自身的品牌效应为购物中心吸引了大量的客源，增强消费者到访的同时，凭借其先进、独创风格的品牌，经常在零售、服务行业的“好印象调查”名列前茅，在日本的零售业建立了坚如磐石的地位。

3、匠人精神的传承精致体验型杂货小店的魅力

在个性化消费时代，产品的价值已由基础功能型渐渐转变为“悦己”型，创意和内涵成为了产品重要的附加值。杂货带来更多的是一种对美好生活的追求——比如每天随手端起的一个水杯，不仅仅可以喝水，还可以让你感到开心，这就是日本精致型杂货的追求。

日本的手工艺品闻名世界，这源自于日本商家专业性、对于消费者细致入微的观察以及对人性尺度的衡量，例如，GrandTree购物中心里卖手帕的店铺会提供绣字服务，让每一条手帕都变得独一无二。

布匹、毛线、枕头、纽扣、首饰配料，各种定制各种手工，这些逐渐被遗忘的商业形态却在日本重新成为精致型社区商业的生活方式的一部分。

在消费品类的细分领域，在日本都会被做到极致，也许就是如本人骨子里的“固执”，才成就了日本的匠人文化，也让日本杂货地位在时代的大浪淘沙中越发稳固。

在日本，杂货的形式中同时存在着“消费升级与降级”。

但消费降级不是消费升级的对立面，它强调的是就算产品有品质，有调性，环境体验又超级震撼，绝大部分的消费者也似乎不愿花那么多钱为之买单，因为没有人愿意为多出来的溢价付费。降级不是指商品和服务的品质，而是指价格的合理性。以更合理的价格获取更高的品质。

日本杂货之美是精致生活诉求的美，更是尊重趣味彰显个性的美；既又消费性价比的美，又有客流业绩强的美；既流露生活的美学，更透出商业的精髓，这就是日本商业生命力的最佳体现。

——结语——

现在越来越多的人不再只通过购买是哪个品牌来满足自己，而是希望找到可以和自己内心交流的产品，专注自己的内心。这也是为什么日本的杂货能从情感层面来打动消费者。

当消费者和购物中心以及品牌价值观相一致的时候，才能真正吸引到消费者，增加消费者的忠诚度。

移动互联网和智能制造的成熟，越来越打破工业化生产的批量化、标准化特点。消费者越来越不满足于标准化商品，消费的碎片化趋势明显。在消费者越来越追求个性化和消费体验的当下，“智能化、个性化、艺术化”的游逛场景消费模式已是大势所趋，“杂货热”正是小众化的开始。

文章转载自：赢商网